Folge 05: Altbau vs. Neubau - was Banken, Mieten und Finanzierung wirklich unterscheiden

00:00:00: Wird.

00:00:00: man möchte es oder man möchte es nicht, aber es hat extrem viel Potenzial.

00:00:04: Hier

00:00:05: in Österreich haben da aber zehn Unterregeln, wie was und was man darf und was nicht.

00:00:09: Als Neubau ist bei der Finanzierung schon ein Thema, weil willkommen bei unserem Finanzierungsbordcast.

00:00:17: Verständlich, ehrlich und mit echten Mehrwert für deine Entscheidungen.

00:00:23: Herzlich willkommen heute zu einer neuen Folge.

00:00:27: Alle, die für gute Finanzierungen bereit sind, das ist eine Folge für euch.

00:00:33: Und alle, die sich um das Thema Immobilien und Co.

00:00:36: interessieren, wollen wir diese Einblicke in unsere Arbeit, in unsere Ansicht, in unsere Glaubenssätze geben.

00:00:44: Ich bin der Emanuel.

00:00:45: Und ich bin der Stefan.

00:00:46: Und wir reden heute über das Thema Altbau, Neubau.

00:00:51: Ist das wichtig?

00:00:52: Ist das komplett egal bei der Finanzierung?

00:00:56: Ja, das Thema, ich muss sagen, ich bin in Graz aufgewachsen und da war es für mich jetzt auch nie so das Thema Altbau, Neubau.

00:01:05: Ich habe dann in Wien, bin hergekommen und habe mir die ersten zwei Wohnungen gekauft und dann bin ich erst drauf gekommen, ups, da gibt es ja etwas, das ist ein Altbau, da kannst du gar nicht so viel verlangen, wie du gerne hättest.

00:01:19: Da bin ich Gott sei Dank im Studium drauf gekommen, haben Sie das erklärt, was natürlich die Unterschiede sind zwischen Altbau und Neubau.

00:01:25: Da muss man schon bei der Investition in die Immobilie aufpassen, aber kommt aufs Projekt darauf an, was man vorhat.

00:01:31: Aber es werden wir jetzt eben Podcast näher besprechen, um was es da genau geht.

00:01:36: Genau, und warum das Thema ist... Ich finde, ein Wiener Altbau, das hat schon richtig was Schönes.

00:01:42: Also überhaupt die inneren Bezirke, erster, zweiter, dritter, wenn du so reinkommst, schön und alles Neue.

00:01:49: Das hat einen gewissen Flair.

00:01:51: Es

00:01:51: ist extrem charmant, muss man sagen.

00:01:53: So ist es.

00:01:54: Entweder man möchte es oder man möchte es nicht, aber es hat extrem viel Potenzial.

00:01:58: Oder wenn man sich die Cottage gegen den Wiener anschaut, die sind halt schon richtig schön und was richtig eigenes.

00:02:06: Genau.

00:02:06: Es gibt natürlich Altbau, muss ich auch dazu sagen, in anderen Bezirken, ich will jetzt kein Bashing machen, wo Altbau nicht so schön ist, was reinkommt und du glaubst, du bist in einer Ziko einer Hütte.

00:02:17: Das ist dann nicht so schön, das heißt, ist zwar auch ein Altbau,

00:02:21: aber man kann die Wohnung zum Beispiel schön gestalten.

00:02:24: Vielleicht schaut jetzt das André jetzt nicht vorteilhaft aus, aber wenn die Wohnung schön ist.

00:02:29: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:31: Da kann

00:02:32: man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:33: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:34: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:35: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:36: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:38: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:40: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:41: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:42: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:44: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:45: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:47: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:48: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:50: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:52: Da kann

00:02:52: man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:53: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:55: Da kann man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:56: Da kann

00:02:57: man vielleicht was Gutes auslesen.

00:02:57: Da kann man vielleicht

00:02:58: was Gutes auslesen.

00:02:59: Da kann man vielleicht.

00:03:00: Aber bleiben wir bei dem Thema Altbau.

00:03:02: Das heißt, was ist grundsätzlich ein Altbau?

00:03:04: Logischerweise erkennt man das.

00:03:06: Sollte man gut erkennen, heißt das.

00:03:08: Hohe Bäume,

00:03:10: prachtvoll

00:03:10: gebaut, prunkvoll, in der Regel.

00:03:14: Wenn man sich die innerstädtischen Bezirke anschaut.

00:03:17: Genau,

00:03:17: weil ich habe jetzt gerade ein paar andere Bilder gemacht.

00:03:19: Aber grundsätzlich so ist es.

00:03:21: Man sagt vor neunzehn nagelt es mich nicht fest ab.

00:03:26: Ja,

00:03:27: das Datum war sie jetzt nicht genau auswendig, das misst ja die Nachschrider, weil es ist Stichtatum, ich glaube irgendwas, wenn ich jetzt falsch liege, sorry, aber es ist irgendwas mit Mai, April, April, April,

00:03:37: April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April, April ... übersehen bzw.

00:03:49: da auch da kein Graz, ... ... hast du das Thema eigentlich nie, ... ... aber in Wien musst du darauf schauen, ... ... nämlich du kannst dann auch nur an gewisse ... Ansatz nehmen, was du an Vermietung haben darfst, was dann im Neubau oder in angemessenen Mietzins und so weiter, also in Wien.

00:04:05: Das gibt es so in Deutschland und in anderen Ländern.

00:04:08: Wir sind das sehr eigen, was das Thema am Plan

00:04:10: final ist.

00:04:11: Du brauchst ein eigenes Studium, das war es, in dem Objekt, wie viel Mieter dafür verlangen.

00:04:15: Also eigentlich, mein persönliches Thema lasse ich jetzt raus, aber wenn da zwei sind... Einer will's mieten, der eine fair mieten und man macht sich was aus.

00:04:24: Und die beiden stimmen zu, sollte das ja okay sein.

00:04:27: Wir in Österreich haben da aber zehn Unterregeln, wie was und was man darf und was nicht.

00:04:32: Und so weiter.

00:04:33: Eigenes Thema, wie ihr merkt, da könnt ihr emotional werden.

00:04:36: Lange Rede, das ist der Altbau.

00:04:38: Das heißt, alles, neunzehn, fünf, vierzig und davor.

00:04:42: Neubau, logischer Reise, das ist ja einfach alles danach.

00:04:47: Und da gibt es jetzt wieder eigene Sachen, ist das gefördert, unterstützt und so weiter, nachkriegt.

00:04:52: Da muss man auch schauen, wieviel darf man dann von Miete verwenden.

00:04:55: Aber alles andere ist ja im Wirklichkeit ein Neubau.

00:04:59: Das Thema haben wir manchmal.

00:05:01: Kommen Kunden, was ist das Schöne an Altbau, was ist besser Altbau, Neubau?

00:05:08: Schwier zu sagen, das kommt wirklich auf die persönliche Präferenz.

00:05:11: Darauf an.

00:05:12: Du kannst.

00:05:12: Ob es jetzt ein Altbau kauft für dich selber oder vermietet, das muss man sich immer anschauen und auch dementsprechend in Kunden durchgehen.

00:05:21: Was gibt es für Vorteile, wenn ein Kunde kommt und sagt, er will ein Altbau kaufen für sich selber?

00:05:26: Das ist was ganz anderes, wenn er kommt und sagt, er will das vermieten.

00:05:29: Genau, genau so ist es.

00:05:30: Es ist natürlich einerseits, muss man sagen, preislich meistens, nicht immer, aber meistens ein Unterschied.

00:05:36: Das heißt, der Neubau, der ganz neu gebaut worden ist, ist vom Preis her, von den Quadratmeter, also der Kaufpreis pro Quadratmeter, ganzer anderer als jetzt in der Altbau, in der Regel, also nicht immer, aber in der Regel.

00:05:50: Natürlich nett Neubau, also es gibt die Fans, die sagen nur Neubau.

00:05:55: Was natürlich auch nett ist, wobei Neubau ist, ist immer Neubau, weil es gibt so ein Neubau, der eine glatte Fassade hat und irgendwie keinen Flair, es gibt sehr schöne Neubauten, wo eine Ziegelobdege und keine Ahnung lieft und so weiter, der wirklich schön ist.

00:06:10: Also Neubau meiner Meinung nach ist nicht gleich Neubau, müsste man sich genauer anschauen.

00:06:16: Aber in der Vermietung in der Regel geht man sich leichter mit dem Neubau.

00:06:20: Klammer auf.

00:06:21: Wien und eigene Gesetze muss man sich anschauen.

00:06:24: Zu einem Rechtsanwalt, da kann das durchprüfen, klammer zu.

00:06:27: Also ich kenne es jetzt auch nicht so pauschal.

00:06:29: Würde ich auch immer empfehlen, so wie es das zu gesagt hast.

00:06:31: Pauschal sein.

00:06:33: Aber das ist halt, das gibt es in Wien, beziehungsweise bei uns im schönen Österreich, Altbau, Neubau, ist bei der Finanzierung, dass wir jetzt wieder einhaken, schon ein Thema.

00:06:44: Weil auch bei der Finanzierung sagt die Bank, wenn du selber einziehen willst, ist es okay, da hast du die Kreditrate, die musst du dir leisten können, logischerweise mit dem Einkommen.

00:06:54: Wenn wir jetzt aber in der Vermietung sind, dann wird schon genau geschaut, okay, wie viel kannst du nehmen, was ist noch offiziell.

00:07:01: Und das Thema haben wir schon manchmal, dass es zum Beispiel sagt, okay, das ist der Kredit, das ist der Kaufpreis.

00:07:06: Aber offiziell darfst du nur so viel nehmen.

00:07:08: Warum nimmt der Kunde mehr?

00:07:10: Oder warum ist es so?

00:07:11: Oder wie geht es sich das aus?

00:07:12: Ja, da schaut die Bank schon sehr drauf.

00:07:15: Vor allem als Altbau finanziert und vermieden möchtest.

00:07:18: Da schaut sie sich schon an, was ist in der Lage der Richtwert aktuell?

00:07:21: Genau, so ist es.

00:07:22: Und deshalb sage ich, bei der Finanzierung musst du das halt schon genau anschauen, kriegst du das finanziert.

00:07:29: Und da ist witzigerweise auch gemerkt, dass jede Bank ein bisschen anders ist.

00:07:32: Manche sind da sehr, sehr genau.

00:07:35: Mitspiegel und so weiter.

00:07:36: Und man, sie sind ein bisschen lockerer, aber man sagt, man macht vielleicht was anderes draus, altbar.

00:07:41: Es sind zwei getrennte, begehbare Räume.

00:07:44: Man macht vielleicht eine WG-Vermittung oder was immer.

00:07:46: Das kommt

00:07:47: wirklich aufs Projekt drauf an.

00:07:49: Aufs Projekt und auf die Bank meiner Meinung nach?

00:07:51: Natürlich kommt es auf die Bank drauf an, weil mit so einem Projekt muss ich anschauen, was hat der Kunde vor?

00:07:59: Will er das jetzt aus WG vermieten?

00:08:01: Will er das so vermieten?

00:08:03: Ist es eine Wohnheit?

00:08:04: Laut Nutzwort Gutachten sind es zwei Wohnheiten.

00:08:07: Und dann kann man das Konzept erstellen.

00:08:10: So sage ich das immer.

00:08:11: Man schaut sich das an und geht gemeinsam mit dem Kunden den Weg.

00:08:15: Genau so ist es.

00:08:16: Das heißt, das müsste man sich wirklich genau anschauen.

00:08:18: Was hat der Kunde vor?

00:08:19: Geht es sich so aus?

00:08:20: Weil auch WG-Vermittungen per se ist.

00:08:22: ja nicht, dass du jetzt da alles machen darf, sondern das müsste man sich auch genau anschauen.

00:08:27: Wie darf man es machen?

00:08:28: Da gibt es mehrere Plattformen.

00:08:29: Da werden wir mal eine eigene Folge machen über das Ganze.

00:08:32: Aber das ist vielleicht bei der Finanzierung so die Themen Altbau, Neubau, dass man mal weiß, Wenn man was kauft, warum ist die Bank so?

00:08:43: Warum sagt man die Bank, da braucht man mehr Eigenmittel?

00:08:46: Oder warum will sie wissen, was kann ich zur Vermietung ansetzen?

00:08:50: Weil auch bei der Vermietung ist es wichtig, die Bank setzt ihn nicht hundert Prozent an.

00:08:54: Das ist jetzt immer ein gewissen Prozentsatz von der Netto-Mitte an, weil es ja einfach ein Risikopufer kalkuliert, was es ist, wenn es da mal einen Leerstand hast.

00:09:03: Und so weiter, deswegen setzt die jetzt meiner Sache nach nie die hundertprozentigen Ethomitean, sondern immer nur einen gewissen Prozentsatz davon.

00:09:12: Genauso ist es.

00:09:12: Das heißt, der Prozentsatz kann man auch sagen, ist wirklich unterschiedlich.

00:09:16: Ich habe fünfzig Prozent bei einer Bank gesehen, siebzig, achtzig Prozent ist eher die Regel.

00:09:20: Das heißt, von dem Netto-Mitte ist auch wichtig, weil manche Kalkulieren da falsch nehmen.

00:09:24: Immer

00:09:24: den Netto-Mitte, weil das ist ja was, die als Vermieter dann in weiterer Folge bleibt.

00:09:29: Und dahingehend kann man es ja nur von dem aus kalkulieren, weil Betriebskosten ist meines Erachtens nach ein Durchlaufposten.

00:09:37: Genau so ist es.

00:09:37: Das heißt, das eine ist ein Durchlaufbrot, das heißt, das ist auch wichtig, das zu machen.

00:09:42: Und ja, das ist das Thema zu Altbau, Neubau bzw.

00:09:50: ein kurzer Einblick.

00:09:51: Wir werden diese Themen noch ein paar Mal, glaube ich, durchgehen und anschauen.

00:09:55: Ja, das können wir uns sicher noch mal in mehrem Detail aufgreifen in einer anderen Folge.

00:09:59: Genau.

00:09:59: Was

00:09:59: wirklich, wo wir dann wirklich einmal mehr Altbau, mehr Neubau besprechen.

00:10:03: Genau so ist es.

00:10:04: Das werden wir uns genau anschauen.

00:10:07: Heute war es nur, dass ihr wisst, wenn ihr selber kauft für euch, ist es okay, es ist jetzt nicht weltentscheidend, wenn ihr es aber kauft als Veranlagung, muss man sowohl schauen, was ist es, warum will die Bank das von mir wissen, wie schaut es aus?

00:10:24: Da kommt es dann auch auf den Wert meiner Meinung nach davon.

00:10:27: Wieder ein eigenes Thema, sonst schreibt man zu sehr aus, weil es kann sein, dass die Bank auf einmal auf einen anderen Wert kommt, als was ihr da habt.

00:10:33: Aber

00:10:33: das Bewertungsthema machen wir in einer anderen Folge.

00:10:36: Da können wir glaube ich stundenlang darüber philosophieren über dieses Thema.

00:10:40: Genau.

00:10:41: Ja, das war's zur heutigen Folge.

00:10:43: Mich hat's gefreut, dass ihr dabei wart.

00:10:45: Wenn's euch gefallen habt, gebt's ein Like, folgt's uns, kommentiert's, folgt's uns auf Social Media, auf TikTok, auf Facebook, überall, wo wir halt dabei sind.

00:10:57: Und ja, bis zum nächsten Mal.

00:10:59: Tschüss, ciao!