Folge 02: Die Bankenlogik 2026 - Was bei Immobilienfinanzierungen wirklich zählt

00:00:00: Es gibt manche Banken, die sagen, okay, wenn der Wert da ist, neunzig Prozent von dem dürfen wir finanzieren.

00:00:05: Fünfunddreißig Jahre Laufzeit.

00:00:07: In Österreich haben wir so eine Standardregel, wo sich die Banken wohlfühlen.

00:00:11: Aber Banken, die sagen, hey, der Wert ist aber viel drüber.

00:00:14: Wir schaffen hundert Prozent oder, was ich auch hatte vor kurzem, hundertzehn Prozent, dass man das finanziert.

00:00:20: Willkommen bei unserem Finanzierungsbottgast.

00:00:22: Verständlich, ehrlich und mit echten Mehrwert für deine Entscheidungen.

00:00:29: Herzlich willkommen heute zu einer neuen Folge, wo es darum geht um Finanzierungen.

00:00:34: Das heißt, wie schaut es mittlerweile aus im Finanzierungssektor?

00:00:37: Das ist dein Podcast, wenn du zur ersten Immobilie oder vielleicht schon mehr Immobilien hast und dich erkundigen willst, wie bereite ich mich auf Bankgespräche vor, was ist gut zu wissen, gut zu wissen.

00:00:49: Und ich bin Daim Arnold und das ist mein Kollege.

00:00:52: Ja, hallo, Stefan Falk, na mein Name, bin Finanzierungsexpert bei Kreditangebot.

00:00:57: Ja.

00:00:58: Heute haben wir ein spannendes Thema.

00:00:59: Manchmal, wer mal gefragt tut, die Kim V Verordnung ist ja gefallen.

00:01:05: Die gibt es ja nicht mehr.

00:01:09: Da brauche ich jetzt keine Eigenmittel mehr und das ist ja wieder viel leichter.

00:01:13: Oder?

00:01:14: Was sagst du dazu, Stefan?

00:01:16: Schwieriges Thema.

00:01:17: Ich sage einmal so, die Kim V ist zwar offiziell gefallen, aber sie ist innen.

00:01:23: anderes Gesetz übergegangen.

00:01:26: Dahingehend hat sich nicht viel verändert, außer dass sich jetzt.

00:01:29: meine Seachtensnachsaktibanken sind etwas flexibler geworden und betrachten jeden Finanzierungsfall sehr individuell.

00:01:40: Genauso ist es.

00:01:40: Das heißt, die Kim V es stimmt, die ist mit dem Dreißigsten, Sechsten, Zwei, Fünf und Zwanzig ausgelaufen.

00:01:47: Das Schöne ist, ab Ersten, Siemten, Zwei, Fünf und Zwanzig, also einen Tag später ist die Vera V Verordnung gekommen.

00:01:54: Das ist die Vermögenserfolgs- und Risikoausweisverordnung, falls es wen interessiert.

00:01:59: Da gibt es am eigenen langen Text und Paragrafen und kann sich danach schauen, was das Ganze heißt.

00:02:05: Das heißt, wir haben die eine Verordnung, die mit Laufzeit begrenzt ist, ist ausgelaufen.

00:02:11: Jetzt haben wir eine neue Empfehlung der FMA, wo sich Banken danach halten müssen.

00:02:17: Was hast du Empfehlung?

00:02:19: Sie schauen sich es an und man kann in gewissen Situationen Ausnahmen machen, sei es vielleicht Eigenmittel, sei es Laufzeit oder sei es die Verschuldung vom Einkommen zur Kreditrate.

00:02:31: Es wird aber individuell immer betrachtet.

00:02:34: Genauso ist es.

00:02:35: Das heißt, es ist mehr oder weniger ähnlich wie früher.

00:02:41: Es gibt ein Ausnahmekontinent, es gibt Ausnahmen, zum Beispiel gibt es jetzt Banken, die vom DSTI, für was ist das, für Leute, die das erste Mal hören, den Podcast.

00:02:52: Das heißt, wenn du das Einkommen hast, hundert Prozent darf die Bank maximal, früher war es sehr, sehr, sehr genau.

00:03:00: von einem gesamten Familieneinkommen, vierzig Prozent hernehmen für die Kreditraten.

00:03:07: Alle Kreditraten.

00:03:08: Jetzt ist es mittlerweile so aber, dass die Bank sagen kann, okay, wenn ein gewisses Einkommen übrig bleibt, wenn die Haushaltsrechnung passt, da gibt es einen eigenen Schlüssel, könnte die Bank sogar auf fünf und vierzig, acht und vierzig oder vielleicht sogar fünfzig Prozent raufgehen.

00:03:22: So wie es da Stefan schon gesagt hat, es ist sehr individuell bzw.

00:03:28: die Bank prüft es alleine.

00:03:32: Das ist einmal das erste, das heißt sehr positive meiner Meinung nach, weil früher war das wirklich so in Stein gemeißelt.

00:03:39: und jetzt ist es, so wie es der Stefan hat richtig gesagt, individueller, man schaut sich die Fälle genauer an und man kann oder die Bank ist ein bisschen leichter zum Öffnen der Parameter, sagen wir es einmal so.

00:03:57: Ja, was kann man noch sagen über die neue Verordnung?

00:03:59: Das heißt, alles was man so im Radio hört und Co.

00:04:03: oder vielleicht Werbungen sieht, nicht alles stimmt.

00:04:07: Weil es gibt natürlich eine Verordnung jetzt, die ähnlich ist wie die alte Verordnung.

00:04:12: Willst du vielleicht sagen, was bei der alten Verordnung war, beziehungsweise wo die drei, vier Parameter, wo sich die Banken... Die

00:04:19: alte Verordnung war halt wirklich mit das Haushaltseinkommen, die Kreditrate, mit den vierzig Prozent wirklich genau begrenzt.

00:04:26: Wenn es da einen vierzig Prozent gehabt hat, haben die Banken gesagt, na, mach man nicht.

00:04:31: Ein Mittel war immer so ein Thema, offiziell hat sie immer kaisen, zwanzig Prozent, aber im Endeffekt war es ja die Beleihung von einem mittelten Schätzwert von der Bank, die Besicherungsquote, was sie den Kredit vergeben hat, haben dürfen, die sie nach wie vor aufreicht.

00:04:45: Und die Laufzeit war halt auf fünf und dreißig Jahre beschränkt.

00:04:49: Jetzt kann man vielleicht mit der Laufzeit etwas machen.

00:04:52: Die Besicherungsquote oder der Fachausdruck-Beleihungsquote ist natürlich noch aufrecht, aber es gibt ja immer Ausnahmen von Banken zu Banken.

00:05:00: Dahingehend kann man sich anschauen, wie man so eine Finanzierung macht.

00:05:06: Ist ja ein Unterschied, ob man vielleicht die erste Immobilie gekauft oder schon eine Immobilienvermögen hat.

00:05:10: Und dann gibt es natürlich Sachen, mit denen man sich spielen kann, wo nicht alle Parameter in der Praxis zutreffen, aber man trotzdem eine Finanzierung positiv darstellen kann.

00:05:22: Genauso ist es.

00:05:23: Das finde ich auch so spannend.

00:05:24: Das heißt, wir haben die gleichen Gesetze, die gleichen Lichtlinien, aber trotzdem, das finde ich oder fasziniert mich in Wirklichkeit schon seit sechzehn Jahren, dass jede Bank das ein bisschen das Eigen macht.

00:05:38: Und einerseits super für uns, sonst würde es uns nicht geben am Markt.

00:05:45: Wenn jede Bank gleich wäre, wäre es natürlich blöd.

00:05:51: Andererseits auch das, wie du gesagt hast, bei der Beleihungsquote, da will ich kurz einhaken, das finde ich nämlich auch so spannend, weil es gibt manche Banken, die sagen, okay, wenn der Wert da ist, neunzig Prozent von dem dürfen wir finanzieren.

00:06:04: Und dann gibt es Banken, die sagen, aber kaufpräsi ist gleich wert, das heißt, wir finanzieren.

00:06:10: von Kaufpreis.

00:06:11: Und dann gibt es aber Banken, die sagen, der Wert ist aber viel drüber.

00:06:14: Wir schaffen hundert Prozent oder, was ich auch hatte, vor kurzem, hundertzehn Prozent, dass man das finanziert.

00:06:20: Gibt es aber meiner Meinung nach nur sehr wenig Banken, die das wirklich halten, die meisten gehen, Kaufpreis ist wert?

00:06:26: Das

00:06:26: stimme ich dazu, gut, dass das anspricht, selbst nämlich auch Sandfall vor kurzem, wo die Bank mir wirklich hundertzehn Prozent ausgestellt hat, als Zusage, aber das ist nicht Standard.

00:06:37: Genau.

00:06:37: Das muss man auch dazusagen.

00:06:38: Das ist sehr, sehr rar am Markt, dass wirklich Leute so ein Schnäppchen an eine Immobilie kriegen, dass man hundertzehn Prozent finanzieren kann.

00:06:47: Ja, wenn das Einkommen passt zu einer zusätzlichen Sicherheit da ist, vielleicht von den Eltern oder man hat schon was, dass teilweise lastenfrei oder komplett lastenfrei ist.

00:06:56: Wobei, das ist schon wieder ein anderes Thema, weil natürlich als Ersatzsicherheit, dass man da was mitnimmt, dass an mehr Banken offen ist.

00:07:03: Aber immer ein wirklich...

00:07:04: Ah, so man als Bern, ja.

00:07:04: ...

00:07:05: immer ein wirklich deutscher Ein.

00:07:07: ein Objekt und das Objekt hat einen gewissen Wert.

00:07:11: Man muss sagen, wie es Stefano richtig gesagt hat, manche machen Werbung damit und bei uns geht es und so weiter.

00:07:17: Es ist aber Ausnahmefälle.

00:07:19: Wann ist so etwas?

00:07:19: meiner Meinung nach, wenn das Objekt sehr preiswert ist und die Bank auf eine Superbewertung hinkommt?

00:07:24: Wann kann das passieren?

00:07:25: Der Vater verkauft dem Sohn etwas, es ist in der Familie ein Verkauf, was auch immer, dann ist wahrscheinlich der Wert viel niedriger, oder ich weiß nicht, die Omi kennt sich nicht aus, verkauft selber, dann ist der Wert wahrscheinlich anders.

00:07:39: Das meiste, ich sage zu achtzig, neunzig Prozent, wenn es im Internet ist, wenn es über ein Markt ist, ist meistens der Markt gleich Kaufpreis, dann kommt man nicht mehr auf die Hundertzehn logischerweise, weil einfach von der Bewertung ich nicht mehr hinkomme.

00:07:52: Und so wie es du gesagt hast, Passiert, kann funktionieren, nicht jede Bank macht, manche machen es und dann geht sogar mehr möglich.

00:08:00: Es passiert aber auch das Ungekehrte.

00:08:03: Das erhebe ich jetzt nicht, zu sich auszuholen.

00:08:06: Aber

00:08:06: das kennt man, wenn es umgekehrt ist, dass man dann vielleicht mehr Eigenmittel braucht, weil die Schätzung halt dementsprechend sehr, sehr schlecht beim Banken ausgefallen ist.

00:08:15: Und das muss man natürlich auch dann in Kunden mitteilen.

00:08:19: Aber das ist ein schwieriges Thema, wenn die Schätzung ziemlich gering ausfällt.

00:08:25: Genauso ist es, das heißt auf das will ich hinaus, nämlich das kann auch in die umgekehrte Richtung gehen, nämlich dass wenn die Schätzung nicht passt und auf einmal kommt man zu wenig, also der Wert, dann muss man auf einmal, gibt es zwei Varianten.

00:08:37: Erste Variante ist meiner Meinung nach mehr Eigenmittel, logischerweise, dann passt die Bank, so hat wir finanziert, das ist aber der Wert davon, neunzig Prozent, das heißt du brauchst jetzt zehn, fünfzehn, zwanzig, dreißig, dausend, kommt auf den Wert der Immobilie mehr Eigenmittel.

00:08:51: Zweite Variante, das habe ich auch schon des Öfteren erlebt, finde ich auch spannend, dass eine andere Bank mit einem anderen Wert auf einmal auftaucht und auf einmal geht es bei der anderen Bank durch ohne Probleme mit den Eigenmittel, die man haben will, bei anderen aber nicht, weil der Wert nicht passt.

00:09:06: Ja, das ist sehr individuell, wie die Bank in Österreich generell bewährt, muss man dazu sagen.

00:09:13: Abonnenten kann es natürlich auch helfen, wenn man vielleicht ein Schätzgutachten hat.

00:09:18: Das

00:09:18: kann bei der einen oder anderen Bank schon helfen, dass man argumentiert, die Bankbewertung vielleicht aushebelt und sagt, das ist die Bewertung von einem Schätzgutachten in der Region, kann man da vielleicht was machen.

00:09:32: Aber es muss ein relativ flexibleres Kreditinstitut sein, bei dem man so argumentieren kann, bezüglich der Finanzierung.

00:09:41: Genauso ist es, das heißt Bewertung ist glaube ich ein eigenes Thema.

00:09:45: oder werden wir mal eine Folge darüber machen, weil wir haben vor kurzem jetzt ein Zinshaus nördlich von Wien finanzieren dürfen.

00:09:55: Sehr schöne Gegend, das ist eine kleine Stadt, also eigentlich ist eine größere Stadt schon nördlich von Wien und da hatten wir zwei Gutachter und komplett oder drei waren sogar, weil die Bank hat einmal einen selber hingeschickt und dann waren wir vom Wert ja ganz woanders, das heißt das eine war ich glaube einmal Wert siebenhundert, einmal neunhundert und einmal eins, zwei, das war das gleiche Objekt, das gleiche Haus und es war alles gleich, aber das ist zum Beispiel bei der Finanzierung was entscheidend wo ich hinkomme auf dem Wert, weil wenn ich auf siebenhunderttausend hat die Bank schon finanzieren können, wobei sie da die Belehnung viel weniger hatte, die nur siebzig Prozent.

00:10:36: Und ich natürlich viel mehr Eigenmittel brauche als bei neunhundert oder bei eins, zwei Millionen.

00:10:40: Das macht

00:10:41: natürlich einen sehr großen Unterschied.

00:10:43: Und

00:10:43: das waren drei renommierte Gutachter in Wien, die wirklich komplett auf einen unterschiedlichen Wert gekommen sind.

00:10:50: Also hat mich auch fasziniert, werden wir mal vielleicht ein eigenes Thema machen über die Bewertung, was ist wichtig, was ist entscheidend.

00:10:56: Zurück zu kommen, VRV zusammengefasst für euch.

00:11:01: Es gibt, so wie es da Stefan, ich wiederhole es nur noch einmal, diese drei Punkte, die entscheidend sind.

00:11:07: Das heißt, das sind diese zwanzig Prozent Eigenmittel.

00:11:09: Das ist so die Daumen mal biregeln natürlich.

00:11:12: Schauen wir uns jetzt in der Praxis alles individuell an, aber man sollte definitiv diesen Eigenmittelanteil haben, plus, minus ein bisschen was, damit man sich es überhaupt generell mal anschauen kann.

00:11:24: Es ist immer empfehlenswert und auch aus der Praxis gesprochen, bevor Kim vor und alles gekommen ist.

00:11:30: haben wir schon im Studium gelernt, mindestens zwanzig bis dreißig Prozent vom Kaufpreis sollte das Eigenmittel generell vorhanden sein, weil es natürlich den Kreditbetrag reduziert und somit zahlst dann auch nicht eine haushoche Rate im Haushaltsbudget.

00:11:45: Das kann ich aus der Praxis dann sehr empfehlenswert.

00:11:48: Genauso ist es, danke nochmal.

00:11:50: Es ist auch der wichtige Punkt.

00:11:51: Das ist jetzt keine Anlageempfehlung, Beratung, auch Kreditempfehlung.

00:11:56: Der Stefan sagt immer wieder dazu, man muss sich individuell anschauen, weil es kann es schon sein, dass der Wert, dass das Objekt, dass der Kunde und dann variiert der Eigenmittelanteil.

00:12:06: Aber grundsätzlich, das sind so mal grobe Faustregeln, würde ich jetzt mal sagen, zwanzig Prozent Eigenmittel, zehn Prozent für den Kauf, das heißt, hundert Prozent ist der Kaufpreis.

00:12:15: zehn Prozent für den Kauf, weil die Bank finanziert neunzig Prozent.

00:12:19: Zehn Prozent sind die Eigenmittel als Beispiel.

00:12:21: So kommen wir auf die zwanzig Prozent.

00:12:23: Das Zweite ist die Laufzeit.

00:12:24: So wie der Stefan richtig gesagt hat, fünfunddreißig Jahre Laufzeit.

00:12:30: In Österreich haben wir so eine Standardregel, wo sich die Banken wohlfühlen.

00:12:34: Kommt natürlich auch wieder aufs Alter und Co.

00:12:36: drauf an.

00:12:36: Wenn die Person vielleicht älter ist, dann gibt es ein paar tricky Sachen.

00:12:41: Und das Dritte ist vom Einkommen her, dass das Gesamte, vom Gesamteinkommen, vierzig Prozent die Kreditraten ausmachen dürfen.

00:12:53: Ein eigenes Thema, ich glaube, da haben wir schon eine Folge mal aufgenommen.

00:12:57: Das heißt, ihr könnt euch das richtig verhauen mit einem schönen Leasing, das an tausende ausmacht.

00:13:02: Ihr könnt euch die Kreditrate richtig schön zusammenschießen, aber das ist vierzig Prozent.

00:13:08: Da, wie der Stefan schon richtig gesagt hat, es kann sein, dass es ein bisschen mehr sein kann.

00:13:13: Es kommt darauf an, wie das einkommen ist und so weiter.

00:13:15: Da ist es jetzt meiner Meinung nach ein bisschen lockerer geworden.

00:13:19: Das heißt, noch einmal zu der Verordnung.

00:13:21: Ja, stimmt.

00:13:22: Sie ist gefallen.

00:13:24: Aber jetzt kommt es aber immer, wenn ein Aber kommt.

00:13:28: Aber die Bank hat noch immer Vorgabenrichtlinien.

00:13:31: Man muss auch fairerweise sagen, so wie es der Stefan gesagt hat, auch schon vor der Kim V. Bevor das Ganze losgegangen ist, auch im Studium beziehungsweise haben Banken, manche Banken schon gesagt, wir finanzieren aber nur von der Achtzig Prozent des Wertes.

00:13:46: Das heißt, das hat es auch schon vorher gegeben.

00:13:47: Auch vorher waren schon Banken sehr streng.

00:13:51: Es war noch nicht richtig reguliert.

00:13:53: Es war immer eine Empfehlung.

00:13:55: Also, ich glaube, die Empfehlung ist ja von der EU gekommen.

00:13:59: Aber er korrigiert mich, wenn ich jetzt falsch liege.

00:14:01: Und da haben sich schon viele Banken dran gehalten.

00:14:04: Dahingehend.

00:14:05: ist es nichts Neues.

00:14:07: Sie waren halt nur ein bisschen flexibler.

00:14:08: Die Zinsen waren niedriger.

00:14:10: Dahingehend war auch die Verschuldung jetzt nicht allzu hoch in der im monatlichen Einkommen.

00:14:15: Bei einem niedrigen Zinssatz hast du halt auch nicht viel Kreditrat bezahlt.

00:14:20: Ja.

00:14:21: Genau, genau so ist es.

00:14:22: Das heißt, und aus dieser Empfehlung bzw.

00:14:25: wo die Bank das eh schon gewusst hat, wie das ist, ist dann eine Verordnung gekommen, die sehr streng war logischerweise, wo im Privatbereich ganz genau geschaut worden ist, wie schaut das aus, wie funktioniert das.

00:14:38: Und aus dieser Verordnung, die jetzt ausgelaufen ist, ist wieder eine Empfehlung geworden.

00:14:43: Man muss aber fairerweise sagen, die Empfehlung, keine Bank will sich das sage ich jetzt mal antun, dass sie da eine genaue Prüfung hat und Stellungnahme hat, warum der Kunde sie an Kunden finanziert hat.

00:14:55: Ich sage jetzt nur als Beispiel Render, hundertzwanzig Prozent, weil da muss man schon Rede und Antwort stehen, warum hat man bei dem Kunden so extreme Ausnahme gemacht?

00:15:06: und das zu argumentieren.

00:15:08: ist natürlich auch schwer, wenn das Fleisch dahinter also, wenn da nichts ist, wenn das ein normaler, wenn da nichts dahinter ist.

00:15:16: Ja, es muss schon eine Begründung sein, warum ich das mache.

00:15:20: Ja, wir müssen ja das auch bekommen, sagen wir mal so, wir schauen sich es ja an.

00:15:25: Genau.

00:15:26: Das heißt, lange Rede, Werra V, wenn es jemanden interessiert, wir werden es in die Show-Notes reintun, schaut es euch das an.

00:15:34: Wir hoffen, wir haben den Mythos aufgeklärt und gesagt, okay, Kim ist ausgelaufen.

00:15:40: Stimmt, es gibt aber die Vera V und somit ist es mehr oder weniger das gleiche.

00:15:46: Aber statt blau ist es jetzt grün.

00:15:48: Das heißt, das hat sich ein bisschen geändert.

00:15:50: Ihr wollt mehr Wissen über Finanzierungen.

00:15:52: Ihr habt Zeit.

00:15:54: zehn bis zwanzig Minuten euch das anzuhören.

00:15:57: Dann seid ihr hier genau richtig.

00:15:59: Das ist der Podcast für Leute, die sich im Immobilienbereich mehr interessieren, die sagen, hey, ich will mir to go und wissen reinsehen.

00:16:07: Und wir freuen uns schon auf die nächste Folge mit euch.

00:16:10: Bis bald.

00:16:11: Tschüss.