#16 Immobilienfinanzierung in der Praxis: So vermeidest du Doppelbelastung und teure Fehler

00:00:00: Manche Banken bieten es an, es gibt so Staffelraten auch bei manchen Banken.

00:00:04: Das heißt man beginnt sehr wenig und das wird dann zum Beispiel alle drei Jahre z.B.

00:00:08: mehr so staffelratend.

00:00:09: Es gibt aber auch diese Split-Varianten wo man sagt okay einen Teil fix ein Teil variabel.

00:00:15: Wenn der jetzt abruft und er zahlt über Knoppesjort von den Zinsen, ist es heute sehr kontraproduktiv auch für die Doppelgelastung vom Kunden.

00:00:25: Weil wenn ich sage, er möchte nur einen langfristigen Fixzinsatz für das haben sind natürlich andere Banken kommen zur Auswahl.

00:00:31: also wie wenn er sagt, er möchtet vielleicht nur fünf oder zehn Jahre in dem Fall.

00:00:35: Also es macht schon einen Unterschied.

00:00:37: Und dann natürlich mit dem Pass aus penalfrei.

00:00:40: Willkommen

00:00:41: bei unserem Finanzierungs-Podcast Verständlich?

00:00:44: Ehrlich Und mit echten Mehrwert für deine Entscheidungen.

00:00:49: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge vom Credit Talk!

00:00:53: Mein Name ist Emmanuel,

00:00:54: ihr freut mich auch heute dass ich wieder einschalte zu unserer neuen Folge.

00:00:58: mein Name ist Stefan Valkner.

00:01:00: Ja um was geht es heute?

00:01:03: Beziehungsweise wir schauen uns einige Praxisbeispiele an bevor wir aber starten ein Reminder an euch.

00:01:11: am ersten sechsten im schönen Max Brown Hotel, im fünften Bezirk haben wir eine Live-Veranstaltung.

00:01:20: Das heißt wenn ihr den Stefan und mich live sehen wollt dann schaut's vorbei!

00:01:25: Wir machen einen Live-Podcast zu einem sehr spannenden Thema über Vorsorgewohnungen das hat sie auch in Publikum gefragt mit Fragen was jetzt einmal hinter die Kulissen wie so etwas entsteht.

00:01:38: Dann haben wir ein Bank der einen Vortrag über die aktuelle Marktsituation machen wird Und zum Schluss haben wir noch einen Hauptdrehbner, sehr coole Speaker über den Bereich Immobilien.

00:01:49: Wenn ihr Interesse habt schreibt es uns dann geben wir euch gratis auf die Teilnehmerliste.

00:01:55: Gut und jetzt starten wir schon los das heißt mit dem Praxisbeispiel heute mehr vom Stefan.

00:02:03: Ich gebe bis in meinen Senf dazu und let's go Stefan!

00:02:07: Genau, also ich erzähle euch heute über ein Praxis Beispiel.

00:02:10: da hat der Kunde so Ende Jänner Anfang Februar bei mir angefragt und da ist es um den Kauf eines Reihenhauses gegangen das natürlich jetzt erst über dem Bauträger errichtet wird und die Kunden haben das quasi vom Plan weggekauft.

00:02:27: Ich kann einmal ein paar Hardfacts nennen, wie wir das gestaltet haben.

00:02:31: Sie haben für Reihenhaus im Speckgürtel von Wien sixhundertneunundsebzigtausend Euro bezahlt und haben etwas erhöhte Eigenmittel in der Höhe so von fünfhundertzwanzigtausende Euro eingebracht damit sie langfristig halt nur zweihunderttausenden finanzieren.

00:02:47: Und da war aber der Clou über den Bauzeitraum wollten die Kunden nicht eine Doppelbelastung ihrer aktuellen Miete haben bis zur Baufertigstellung.

00:02:57: Und nach dem Erstgespräch von der Finanzierung haben wir dann beschlossen, dass man das so machen zum Beispiel, dass wir den Kreditbetrag quasi erst gar an die Betrag hinterlegen also den Auszahlungsbetrag, der wollte genau zwei Hundert draußen haben und haben das über den Bauzeitraum gemacht.

00:03:16: Über die Eigenmittel, die er halt eingebracht hat.

00:03:19: natürlich zahlt er die Kaufnehmkostner Aber auch die ersten zwei Teiltronschen hat für den Kunden natürlich hier den Vorteil gebracht, dass er für die ersten drei Tronschen keine Zinsen zahlt.

00:03:33: Im Hintergrund haben wir die Garantie gemacht.

00:03:35: das heißt die Bank hat sich auch noch einmal abgesichert und steht halt im Wort da sie halt des Bauprojekts also dass der Kunde halt finanziert auch fertig stellt.

00:03:44: Vorteil bei solchen Sachen ist wenn eine Garanti im Spiel ist, dass es erstens einmal sehr kostengünstig ist für den Kundner Nämlich nur einmalige Gebühr von vierhundertfünfzig Euro haben wir da gehabt, für die Garantie und wenn der Bauträger erst den dritten und vierten Ratenplan braucht.

00:04:03: Von der Garantied dass erst dann die Kunden Zinszahlungen haben.

00:04:07: Und da war halt wirklich der Vorteil das sie die extreme Doppelbelastung sich jetzt erspart haben weil die Baufertigstellung ist erst mit Ende diesen Jahres an gedacht.

00:04:17: vom Bauprojekt

00:04:19: Wichtig ist das zu sagen, also mein Senf, den ich damit habe, alles super.

00:04:25: Ist es vorher zu sagen?

00:04:26: Das heißt, dass man sagt zum Beispiel, dass meine Garantie haben will.

00:04:29: Weil ich hatte den Fall schon ein, zwei Mal wo die Kunden eigentlich... Wo wir die Zusage schon hatten und gesagt haben na jetzt hätte ich gerne eine.

00:04:37: Wo die Bank sagte, früh kommt einer auf der Kunde.

00:04:43: Das heißt zu Beginn sagen, das ist wichtig!

00:04:47: Stimm ich dir voll und ganz zu?

00:04:48: Und dahingehend habe ich auch natürlich das Erstgespräch so aufgesetzt, weil ich diese genau diese wichtigen Parameter bereits mit Kunden besprochen hab.

00:04:56: Was möchte der Bauträger wie ist der Plan von den Kunden?

00:05:00: Stellen Sie sich vor zum Beispiel und dahingehin haben wir halt das ganze Finanzierungskonzept entwickelt und haben halt die Garantie berücksichtigt.

00:05:08: Dass das jetzt nicht bei jedem Bauträger gleich ist wenn man sich ein reiner Haus kauft oder Fertigteilheißel über den Bauträger erst errichtet wird, sprich man kauft vom Plan weg.

00:05:20: Muss man immer individuell abstimmen?

00:05:22: Weil auch Bauträge haben unterschiedliche Anforderungen zu dem Thema.

00:05:25: Genau das was wir auch hatten in der Vergangenheit war dass zum Beispiel der Betrag nicht abgerufen worden ist.

00:05:35: Das heißt, dass er die Eigenmittel logischerweise in den ersten ein zwei Tronschen verwendet hat und der Kredit sozusagen aktiviert worden ist erst in der dritten Tronche, das sich natürlich auch zinsen erspart und was für ihn sinnvoll ist logischer Weise.

00:05:48: Das war sehr selten aber es gibt auch Banken die das machen ist man will das finanzieren und auf einmal den kompletten Betrag ab Tag eins ausschüttet, was für einen Kunden natürlich ein bisschen blöd ist.

00:06:02: In dem Fall ist, weil man ab Tag Eins die vollen Sinsen zeigt logischerweise, d.h.

00:06:06: dann muss man aufpassen... Das ist wirklich vom Bank zu Bank leicht unterschiedlich.

00:06:12: Sehr gut, sehr unterschiedlich

00:06:14: von Bank zu bank und da würde ich auch immer aufpassen wenn nicht dass dann jetzt ich meine der hat jetzt keine große Kreditzumme gehabt zwei hundert tausend aber trotzdem soll man der jetzt abruft und er zahlt über ein überknoppes jord.

00:06:26: von den zweihunderttausenden die ziehen ist es heute sehr kontraproduktiv, auch für die Doppelbelastung von Kunden.

00:06:32: Neingehen ist schon so ein Konzept mit Garantien hinterkommt.

00:06:36: Sehr empfehlenswert für solche Projekte, die natürlich kundenseitig erworben werden?

00:06:43: Genau, wenn man jetzt mehr finanziert haben möchte, ich sage nur, das Beispiel ist sechshunderttausend, siebhundertausend kann keine Seltenheit sein bei Neubau-Projekten im Speck, Birtel, Wien... Und du zahlst auf einmal die vollen sechshunderttausend Zinsen und das über ein Jahr ist natürlich vorher abgeliehen.

00:07:03: wichtig.

00:07:04: Du hast es eigentlich schön gesagt, deshalb ich picke mir da nur diese wichtigen Sachen raus für die Zuhörer und Zuseher, ist vorher mit eurem Finanzierungsberater oder Bank besprechen Was wollt ihr?

00:07:19: Was braucht sie?

00:07:19: Was will der Bauträger, was für Anforderungen?

00:07:22: Weil dann kann man wirklich sagen okay diese Bank oder das können wir machen.

00:07:26: Oder die Hausbank weiß auch okay des ist gefordert und kann dahingehend ein wirklich gutes Angebot.

00:07:33: Das heißt wichtig Alles sagen, alles schicken.

00:07:36: Alles weitergeben weil es hilft nichts wenn ihr der Bank oder dem Finanzierungsvermittler ein Exposé schickt und das wars sondern da gibt's Baubeschreibung und Co.

00:07:47: und den Vertrag von Bauträger und da sieht man dann alles.

00:07:52: was ist überhaupt gefordert?

00:07:54: in der Regel ein guter Finanzierungsberater fragt eh nach zum Beispiel wie Frank Stephan wenn sie wirklich in der Resort fragt, eh nach in der Regel.

00:08:05: Gut,

00:08:06: jetzt muss man sich immer individuell anschauen und abstimmen bei nicht jede Bank hat solche Möglichkeiten das zu machen, beziehungsweise wenn man als Kunde sowas erwirbt und ein direktes Gespräch mit der Bank führt sollte man natürlich auch diese Sachen aktiv ansprechen.

00:08:22: Wenn nicht das dann wie du vorhin schön erwähnt hast dass es im Nachgang ganz unzu Problemen führt und das ganze Konzept wieder über den Haufen geforfen wird um also quasi von Null eigentlich wieder beginnt?

00:08:32: Von Null beginnen so ist es.

00:08:34: wenn die Zinsen gerade runtergehen ist jetzt das einzige Schaden unter Anführungszeichen, dass man es noch einmal einreichen muss.

00:08:43: Weil's leicht gängert ist und dass es einfach von der Zeit hier dann wieder ein zwei Wochen dauert.

00:08:49: Blöde ist aber umgekehrt.

00:08:51: Du hast die Zusage, es passt alles und die Zinsen gehen rauf.

00:08:54: Einmal muss am Antrag was geändert werden oder was verändert werden.

00:08:59: Und die Bank sagt ja, das ist kein Problem machen wir, aber der neue Zinssatz ist der und der.

00:09:04: Dann tut's halt weh.

00:09:05: Der Antuch aus einer Praxis vorkommen.

00:09:08: dahingehend muss man egal mit ob man mit den Finanzierungsberater oder mit der Bank spricht alle Sachen im Vorfeld klären und auch wirklich wie ein Bauträger, wenn man einen Bauträgerobjekt erwirbt.

00:09:20: Auch Ansprechen oder Hinterfragen, weil es wichtige Bestandteile in der Finanzierung sind damit dann alles Gleis um zu keinen unverhofften Überraschungen kommt.

00:09:34: Das war jetzt mein Beispiel.

00:09:37: Nein ich habe noch ein zweites dabei aber das kommt danach gelagert.

00:09:43: Perfekt!

00:09:43: Das war das erste Beispiel.

00:09:45: Entschuldige, ich hab die so angeschaut.

00:09:47: Du wolltest dann aber sagen... Passt!

00:09:50: Das ist das erste Beispiel was ... der Stefan uns näher bringen wollte.

00:09:55: Das zweite Beispiel hast du schon vorbereitet, Zahlen, Datenfakten.

00:09:59: oder möchte es vom ersten Beispiel noch sagen Zinssatz oder so ein paar

00:10:02: Sachen?

00:10:03: Wir haben da aus Blittungsvariante gemacht bei dem Kunden bei die beabsichtigten jetzt noch mehr Sonnertilgungen einzubringen.

00:10:10: also wir haben langfristig von den zwei hunderttausend mit fixer, fünfundzwanzig Jahre zum Beispiel gemacht.

00:10:18: Da war jetzt der Zinssatz bei drei Komma acht vier Prozent.

00:10:21: Es stand Februar zwanzig sechs und zwanziger.

00:10:25: Und wir haben noch einen variablen Anteil gemacht, weil er hat jetzt zeitnah vor wieder hundertdausend Euro einzubringen, weil Familie was geschenkt bekommt.

00:10:34: Und da haben wir das einfach variabel gestaltet, dass er halt im Passus in der Finale Genau.

00:10:39: Auch ein

00:10:40: cooler Punkt, manche kennen es nicht, das heißt manche Banken bieten es an, es gibt so Staffelraten auch bei Manchengbanken.

00:10:48: Das heißt man beginnt sehr wenig und es wird dann zum Beispiel alle drei Jahre z.B.

00:10:52: mehr Staffel raten.

00:10:54: Es gibt aber auch diese Split-Varianten wo man sagt okay einen Teil fix, einen Teil variabel finde ich auch sehr cool.

00:11:01: überhaupt wenn man weiß okay es wird vielleicht mehr geerbt oder Es kommt etwas und finde ich so was sehr, sehr cool.

00:11:09: Es gibt auch Banken da kann ich teilweise benahlefrei komplett den ganzen Betrag zurückzahlen.

00:11:16: Gibt es auch nicht alle.

00:11:18: das heißt in der Fixingsphase ist es meistens mit einem Prozentsatz hinterlegt.

00:11:24: wenn ich das vorher weiß dass haben wir jetzt wieder bei dem Punkt muss ich es vorher sagen.

00:11:28: Das heißt, ich frage auch immer nach wie lange fix sind sie?

00:11:32: Wären Sie was erben die nächsten Jahre?

00:11:34: haben Sie vor etwas einzubringen?

00:11:35: und dann Ist das ein wichtiger Punkt, den man vielleicht auch von der Fix-Sins-Variante oder mit der Bank hinterlegen kann?

00:11:42: Dass man sagt hier statt Zehntausend bitte gib uns zwanzigtausend benahlefrei.

00:11:47: Wenn man das vorher weiß super cool kundesglücklich.

00:11:50: wir sind glücklich und auch da macht es Sinn meiner Meinung nach weil manchmal Leute sagen ja kannst du mir das verhandeln?

00:11:57: Oder puh nur zehn tausend pro Jahr kann ich zurückzahlen.

00:12:00: dann fragt man ja wie viel hast denn du vor zurück zu zahlen?

00:12:04: Und dann kommt die Antwort eigentlich in nix.

00:12:06: Ich sage, ja für was verhandeln wir jetzt mit der Bank?

00:12:08: Dass du zwanzigtausend pro Jahr wenn zehntausende bei dir eh voll ausreichen.

00:12:12: Das heißt man muss jetzt nicht die Bank nerven klingt jetzt blöd.

00:12:16: aber auch für etwas diskutieren oder verhandelt das man eh nicht in Anspruch nimmt und wenn man diese Zehntausender einmal in fünf Jahren ausnutzt dann ist es super.

00:12:26: Wenn ich schon weise sehe dass sich so wie bei deinem Kunden wo was daherkommt Dann macht es Sinn, solche Varianten anzusprechen zu verhandeln und einzubauen.

00:12:36: Aber das ist auch die Frage vorher... Wie sinnvoll ist etwas zu verhandeln mit der Bank, dass nie zustande kommen wird wahrscheinlich?

00:12:44: Gebe ich da recht.

00:12:45: und es ist ja auch wenn eine Kunde jetzt an uns näher trittet.

00:12:48: Auch immer die Thematik, dass wir auch solche Sachen mit dem Kunden zum Beispiel besprechen weil das auch in der Auswahl des Kreditinstituts ein Unterschied macht.

00:12:56: Weil wenn der sagt er möchte nur einen langfristigen Fixzinsatz für das haben sind natürlich andere Banken kommen zur Auswahl.

00:13:02: also wie wenn er sagt er möchtet vielleicht nur fünf oder zehn Jahre In diesem Fall.

00:13:06: Also es macht schon einen Unterschied.

00:13:08: und dann natürlich mit dem Passus.

00:13:10: penalfrei gibt's natürlich am Markt, aber zum Beispiel war das für den Kunden jetzt nicht relevant.

00:13:16: diese Bank die diesen Passus anbietet weil sie einfach keinen langfristigen Fixsinsatz angeboten hat für das Ganze?

00:13:23: Und auch nicht mit einer Garantie gearbeitet hat.

00:13:26: Fixs-Sinsatz spannend da ist auch wichtig zu sagen was will ich überhaupt.

00:13:32: Kurz langfristig die Frage ist immer wichtiger die Swapsetze beziehungsweise der Unterschied vom Bank zu Bank sehr auseinander geht.

00:13:39: Also meiner Meinung nach haben sich viele Banken die letzten Jahre auf einen Sehnsatz spezialisiert, das heißt es gibt manche, die bieten, kenne ich Banken, die bitten nur fünf Jahre an oder manche bieten nur fünf und zehn Jahre an.

00:13:56: Es gibt mancher, die sich auf einem Fünfzehnjährigen fix fokussiert haben wo sie stark sind und dann andere Banken, die auf zwanzig Umfunk von zwanziger Jahre oder dreißig Jahre.

00:14:06: Ich kann eine Bank, die bietet nur zwanzigaunddreißig jahrelang fix an.

00:14:10: Oder fünfunddreizig in Ausnahmefällen

00:14:13: gibt es tausend?

00:14:14: Das heißt da ist auch wichtig vorher zu sagen was gefällt mir mehr, kurz- oder langfristig weil bin ich bei der Bank überhaupt richtig!

00:14:22: Weil das Wort Kansin Anzufragen auf Dreißigjahre fix und ich warst diese.

00:14:27: eine Bank bietet nun fünf Jahre fix an, macht keinen Sinn.

00:14:31: Gut, dann hätte ich gesagt erstes Beispiel zu ändern.

00:14:33: Genau!

00:14:33: Schauen wir in das zweite Beispiel rein?

00:14:35: Zweites Beispiel, das war natürlich auch tricky etwas und der fragt jetzt natürlich an und möchte zwei Eigentumswohnungen kaufen.

00:14:43: auf dem ersten Blick eigentlich plausible Nur hintergrund war der die zu kaufenden Wohnungen hat nur ein ideelles Miteigentumsanteil und das Haus war nicht tarifiziert.

00:14:56: Sprich, es war jetzt kein Wohnungseigentum zugeordnete jeweiligen Wohnungen.

00:15:01: Er hat beabsichtigt die dann einfach auf kurzfristige Zeit zum Vermieten.

00:15:05: Hat's jetzt im ersten Blick nicht einfach gemacht aber der Kunde hatte eine Lastenfreie Eigentumswohnung in Wien.

00:15:14: Ja?

00:15:14: Kurze Zwischenfrage!

00:15:15: War das ein Zielsaus oder war das ein Einfamilier also doppelmehr Familien?

00:15:21: Was er

00:15:21: sich gekauft hat?

00:15:22: Ja genau da waren zwei Wohnungen.

00:15:24: Zwei Wohnungen wo?

00:15:26: ihm kann ich da gleich sagen, dass mich nur immer im siebten Bezirk.

00:15:31: Siebenter Bezirk?

00:15:32: Das heißt ein Amtsinnhaushaus, es war noch barifiziert.

00:15:36: Genau!

00:15:36: Jetzt bin ich voll bei dir.

00:15:37: ja

00:15:38: und Gott sei Dank hatte aber die Lastenfreie Eigentumswohnung, die genug natürlich wert war das man sich dort besichern hat können, dass der Kunde auch die Finanzierung bekommen hat.

00:15:49: und dann muss man auch immer aufpassen.

00:15:51: also wichtiger Tipp von uns an euch auch schauen, ob das Haus überhaupt barifiziert ist und ob es ideelle Eigentumsanteile sind oder Wohnungseigentum.

00:16:00: Was im Nutzwertgutachten steht also unbedingt hinterfragen weil es macht schon für manche Banken in der Bewertung einen sehr großen Unterschied ob's der Finanzierung näher treten ja oder nein?

00:16:11: Genau!

00:16:12: Also da ist natürlich schwieriger weil logischerweise wenn ich sowas finanziere dass nicht barifiziert ist und so weiter dann gehört mir Bei dem Haus, so und zu viele Anteile.

00:16:25: Aber die Frage ist welche Anteiele heran?

00:16:28: Das heißt theoretisch oder in der Praxis, oder Theorie ob es jetzt im Erdgeschoss erster Stock oder fünfter Stock ist das war's man nicht und deshalb in der Regel eher schon bei bei den Großteilen ist es barifiziert, dann gibt's einen Nutzwertgutachten und dann stehen beispielsweise der Kunde von dir im ersten Stock.

00:16:52: Diese Wohnung gehört ihnen und dann kann sich die Bank genau auf diese Wohnung logischerweise eintragen in Grundbuch und das können wir auch finanzieren.

00:17:02: Und so wie es beim Stefan war, war das nicht der Fall.

00:17:04: Das heißt erstens macht er es einmal nicht jede Bank.

00:17:07: Zweitens natürlich gehts leichter wenn man etwas Lastenfreies hast.

00:17:13: Du hast ein Objekt, eine Wohnung, ein Haus wo kein Kredit wo nix offen ist.

00:17:19: das heißt dort kann sich die Bank dann eintragen als Sicherheit und tut sich dann leichter den anderen Betrag zu finanzieren.

00:17:27: Aber damit ihr auch bescheid wisst, also der Kunde hat auch die Wohnungen relativ okay gekauft nämlich um hundert neunzigtausend Euro hat er noch vierzig da aus einem Eigenmittel eingebracht.

00:17:38: mit den Formen kauf nehmen kosten hatte ich mal bei hundredsechzig tausend halt langfristig benötigt auf dem von zwanzig Jahren, das war relativ attraktiv.

00:17:47: Wir haben zwei Komma acht Prozent fix damals bekommen.

00:17:50: Das war jetzt auch Anfang Februar der Fall.

00:17:53: und somit zahlen da Kunde.

00:17:55: lasst mich nur nachschauen in den Unterlagen.

00:17:58: Ein Komma-Acht auf fünf Jahre.

00:18:01: War für den damaligen Zeitpunkt ein wirklich sehr attraktives Angebot.

00:18:05: Auch weil er halt beabsichtigt die Wohnung weiter auf die Wohnungen, weil er sich ja zwei kauft zu vermieten nämlich Klar, dass wir noch die Rate finden.

00:18:18: Genau, er zahlt dann nur siehnhundertsechsundachtzig, vierundzwanzig Euro.

00:18:24: Ist in Ordnung mit dem Zinssatz auf den ersten fünf Jahren.

00:18:28: Weil ich gehe einmal stark davon aus, dass durch die Mieternahmen wesentlich einen höheren Anteil im Monat reinbekommen würde.

00:18:36: meines Erachtens nachher.

00:18:37: aber da kenne ich jetzt keine nähere Zahlen-Datenfakten weil es eine Kurzzeitvermittlung ist.

00:18:42: Cool!

00:18:44: Das ist vielleicht auch so ein Thema, was man auch ansprechen sollte.

00:18:48: Was hat man vor?

00:18:49: Zum Beispiel kurz seit Vermietung ist auch spannender Punkt.

00:18:52: nicht jede Bank Macht Kurzzeitvermietung, nicht jede Bank will es.

00:18:57: Nicht jede Bank kennt das.

00:18:59: Bringt natürlich mehr... Was ist eine Kurzzeit-Vermietung für Zuhörer die das vielleicht zum ersten Mal hören?

00:19:05: Das kann Airbnb Booking sein, das kann sein wenn jemand nur einen Monat in Wien ist, d.h.

00:19:11: Arbeiterwohnungen.

00:19:12: D.h.,

00:19:12: wo man wirklich nur des einen Monats da zieht aus macht was anderes.

00:19:16: Das sind Kurzzeit Vermietungen.

00:19:18: Da habe ich keinen Mietvertrag der auf fünf Jahre oder länger ist, sondern wirklich nur wie der Name schon sagt kurz seit Vermittlung.

00:19:28: Ist natürlich kein passives Einkommen.

00:19:32: auch Immobilien sind nie passiv aber da muss man wirklich aktiv.

00:19:37: was machen?

00:19:38: also wirklich Airbnb Booking?

00:19:39: alle drei vier Tage sieht wer ein aus?

00:19:43: Oder bei Arbeiterwohnungen jede Woche oder alle zwei Wochen sieht wer einen aus.

00:19:47: das heißt da hat man schon bisschen mehr zu machen.

00:19:49: Vorteil.

00:19:50: Es kann natürlich mehr reinkommen und das ist auch wichtig zu sagen, auch zu den Eigenmittel weil du das erwähnt hast.

00:19:57: Stefan is wie viel setz ich an?

00:20:01: Das heißt wenn ich zum Beispiel so welche Projekte mache erziehe ich mehr Mieteinnahmen.

00:20:08: Wenn ich z.B.

00:20:09: das klassisch vermieter viele Banken sage okay ob du jetzt Airbnb Booking warst ist mir egal.

00:20:15: wenn du es klassisch vermieten solltest dann muss er sich trotzdem rechnen.

00:20:21: Nicht jede Bank, aber es gibt Banken die das sagen, weil es kann ja sein in der Zukunft dass gewisse Regeln kommen wo das erschwert wird, kurze Vermittlung also wie wir's schon gehabt haben vor ein zwei Jahren und da muss sie sich trotzdem Rechnen und dann muss man schauen okay diese Eigenmittel die der Kunde einbringt reichen die mit einer klassischen Vermittung aus oder nicht?

00:20:45: Und wenn es nicht ist, dann muss man natürlich auch schauen.

00:20:48: Also das geht jetzt schon sehensdetail.

00:20:50: verdient der Kunde genug?

00:20:52: Er unterscheidet so ein Sightletter wo er danach mehr oder weniger falls er sich nicht decken sollte eher das zuschießen muss.

00:21:01: Wichtig macht aber auch nicht jede Bank.

00:21:04: also sehr cooles Beispiel Beziehungsweise wie du das gelöst hast.

00:21:10: Ja, deswegen auf das Erstgespräch immer sehr wichtig bei uns.

00:21:14: Welche Vermögenswerte hat der Kunde?

00:21:16: Wie schaut es aus?

00:21:17: und dann können wir auch nach Lösungen suchen für solche speziellen Fälle zum Beispiel.

00:21:24: Das ist ein ganz wichtiger Punkt weil manchmal hat man das selber nicht am Skirmang.

00:21:27: Manchmal weiß man auch nicht dass es geht.

00:21:30: Man kennt das vielleicht nicht und ein Kunde wollte weniger Eigenmittel einbringen und dann haben wir gesagt was hast du am Sparboat Bausparer?

00:21:37: oder Hast du eine Tante, Onkel, Bruder, Schwester, Mama und Papa die ein lastenfreies Objekt haben?

00:21:45: Sprich ein Haus in der Wohnung.

00:21:46: Wir müssen sie kurz noch brechen!

00:21:48: Es muss nicht in der Regel lastenfrei sein im Annual.

00:21:51: Äh nicht!

00:21:51: Aber es kann

00:21:52: durchaus auch Kredit oben sein.

00:21:54: Manche Banken haben kein Problem sich im zweiten Geldlastnerang zu besichern.

00:21:59: Es muss halt nur die Schätzung mit der Hypothek das Ganze hergeben also... Das muss nicht unbedingt lastenfrei sein.

00:22:05: Danke fürs korrigieren.

00:22:07: Stimmt, last und frei wäre natürlich schöner.

00:22:11: Weil nicht jede Bank geht in den zweiten Rang aber sehr viele gehen in den Zweiten Rang, stimmt das muss... Natürlich ich will nicht zu Sie ins Detail es kommt ja auch darauf an was die Höchstbetrags-Hypotheke ist.

00:22:22: und dann der Wert d.h.

00:22:24: Nicht nur was am Kredit offen ist würde jetzt den Rahmen sprengen.

00:22:28: lange Rede wichtig ist es einfach zu hinterfragen.

00:22:31: auf das wollte ich hinaus weil wenn es etwas gibt zum Beispiel die Oma hat was Und da kann ich mich eintragen als Bank, sagen wir so.

00:22:41: Dann kann es sein das ist zum Beispiel bei dem neuen Objekt was ich mir kaufen will dass die Bank mir hundert Prozent finanziert vielleicht sogar hundert zehn Prozent finanzieht also sprich mit wenig oder gar keinen Eigenmittel was natürlich sinnvoll ist und das kann nicht nur machen wenn ich wirklich weiß, was ist an Vermögen da?

00:23:02: Was ist in der Familie vielleicht an

00:23:03: Vermönungswerten?".

00:23:05: Natürlich gehört das abgeklärt.

00:23:07: Das heißt dann muss ich die Omi fragen, ist es okay, will ich das schlaf die Ome gut und so weiter oder eben nicht?

00:23:15: ja weil man kann's nicht machen wenn die Oma da nicht zustimmt.

00:23:18: Da braucht nämlich eine Unterschrift von der Ome.

00:23:21: Ja jetzt wo du sagst... Es ist ein wichtiger Bestandteil, weil ich hatte aus gestern noch ein Kreditgespräch mit einem Kunden.

00:23:30: Die hatten zwar ein Eigentumsobjekt, das natürlich besichert war von einer Bank.

00:23:36: Und habe gesagt, mit den Eigenmitteln wird es etwas schwer, wo sie einbringt.

00:23:41: So kracht's an mehreren Ecken.

00:23:43: Der Vater hat sich einfach per Seegeweiger diese Immobilie noch einmal zum Besichern.

00:23:47: Es wäre ein Vermögenswert da gewesen, den man durchaus besichern hätte können die Leistbarkeit überhaupt nicht als Problem gemessen aber er hat sich bei der Sege weigert dahin gehend.

00:23:58: Dann habe ich dann persönlich einfach die Finanzierung außer Evidenz genommen und jetzt kann sich der Grunde selber darum kümmern.

00:24:05: Also man muss das natürlich immer sagen, deshalb habe ich es dazu gesagt ob diese Person, ob sie jetzt der Vater ist, die Ome, die Tante, muss das einverstanden sein?

00:24:15: Und ich habe in der Praxis die letzten zwanzig Jahre vieles mitbekommen positiv wie auch negativ, deshalb ich verstehe es einerseits.

00:24:25: Weil wenn ich jetzt ungut schlafe und die Omi sagt wer weiß was da passiert?

00:24:29: Die Omi hat auch andere Zeiten miterlebt, vielleicht mal aussehen in den neunzig, in die achtziger oder in die siebziger wo wir das Öl dem auch schon einmal hatten, wo die Zinsen vielleicht auch anders waren nicht bei drei Prozent sondern bei sechs Prozent und es kann sein dass man dann das nicht nachvollziehen kann.

00:24:47: Aber, wenn man das mal vielleicht andere Zeiten miterlebt hat oder sagt okay was passiert?

00:24:51: Wenn dieses Objekt auf einmal weg ist weil der Junior sich das oder Enkelkind es nicht mehr leisten kann und dann hat man Angst.

00:25:00: Da gehört ein Gespräch aufgeklärt was also ganz einfach mehr oder weniger sein plus minus d.h.

00:25:07: Was spricht dafür dass man das nimmt?

00:25:10: Was kann im worst case also im schlimmsten Fall passieren?

00:25:14: auf die Minusliste, plus-minus.

00:25:16: Und dann ist ja auch so das heißt wenn es der Omi gehört oder den Papa gehört ist es sein Recht zu sagen ich will das

00:25:25: nicht.".

00:25:26: Ist doch völlig legitim?

00:25:28: Das Guriose bei dem Fall war einfach dass der Vater sowieso kreditnehmer gewesen ist auch bei der neuen Finanzierung Und er wollte einfach nicht die noch belastete Immobilien nochmal heranziehen.

00:25:41: Die wollten so wenig wie möglich Eigenkapital einsetzen in der jetzigen Zeit, die immer schwierig in der gesetzlichen Verordnung oder in teilweise Ausnahmekondigenz fällen.

00:25:51: und da war ich dann echt verwundert weil Der Kredit läuft schon länger wie fünfzehn Jahre, es wäre definitiv von Vermögenswert da gewesen.

00:25:58: Aber dass man den zusätzlichen Besicherungsanteil nicht auf der Immobilie einbringt habe ich überhaupt nicht verstehen können weil der Vater sowieso auch Krediten immer gewesen wäre für die neue Immobilier gleich wie mit dem Sohn ist aber halt einmal so in der Praxis.

00:26:16: Na ja, gut.

00:26:17: Das war das zweite Beispiel.

00:26:18: Willst du noch irgendwas ergänzen zu deinem zweiten Beispiel oder natürlich mal das

00:26:22: Abschließen?

00:26:23: Nein, vom Abschliessen.

00:26:24: Perfekt!

00:26:26: Gut meine Lieben, danke fürs Zuhören und danke fürs Zuschauen.

00:26:31: Ich hoffe es war was dabei für den der sich schon ausgekannt hat, wo er gesagt hat um Guter Punkt so habe ich's noch gar nicht gekannt gewusst.

00:26:39: Ich hoffe auch für die neuen, die vorhaben, die erste Immobilie zu finanzieren, die den Podcast hören.

00:26:44: Dass es für euch auch was dabei war, wo ihr sagt, cool!

00:26:47: Natürlich, dass du öfters ihr Podcast anhörst und das so öfter ihr uns anhört bzw.

00:26:54: die Folgen verfolgt.

00:26:57: Das du mehr kennst für euch aus oder gewisse Fachbegriffe werden dann logisch für euch und sagts ah ok eh logisch.

00:27:05: Deshalb dranbleiben nächste Folge schauen die alten Folgen natürlich auch noch einmal anhören.

00:27:12: und so gut erletzt.

00:27:14: Am ersten sechsten, im Jahr zum Jahr zweitausend sechsundzwanzig haben wir den Credit Talk.

00:27:18: zwei Punkt Null seit dabei.

00:27:21: es ist ein cooles Format.

00:27:22: das Immobilien-Event in Wien einmal im Quartal und ja...

00:27:28: Genau.

00:27:28: also wenn ich kurz davor stets vielleicht die erste eigene Immobilie zu kaufen oder ein Objekt dass ihr vermieten wollt kommt am ersten Sechsten zu unserer Veranstaltung.

00:27:37: Sprecht gerne mit uns und genießt einfach auch den Vortrag.

00:27:41: Wir freuen uns, vorher kommen!

00:27:44: Bis zum nächsten Mal!

00:27:45: Tschüss!

00:27:46: Ciao!