Immobilien & Steuern: Privat kaufen oder über GmbH?

00:00:00: Verdiene ich hunderttausend, also da kriege ich circa die Hälfte von Finanzum zurück.

00:00:04: Wenn jemand mit Immobilien startet – der hat seine erste Immobile vor, dir kauf – welche steilichen Tipps, willst du sagen sind wichtig?

00:00:13: oder was wolltest du sagen muss er unbedingt machen?

00:00:16: Immobilie sind wahrscheinlich das steilich effizienteste Investment.

00:00:20: Willkommen bei unserem Finanzierungsbottgast!

00:00:23: Verständlich, ehrlich und mit echten Mehrwert für deine Entscheidungen.

00:00:29: Herzlich willkommen heute zu einer neuen Folge, wo es rund um das Thema Immobilien geht.

00:00:36: Heute haben wir jemanden mitgenommen der uns das steuerliche Thema zeigt.

00:00:41: Das heißt auf was sollte man schauen?

00:00:43: Wo sind vielleicht kleine Fallstricke?

00:00:45: Was sollte man besser nicht machen?

00:00:46: Zu Beginn ein kleiner Reminder an euch!

00:00:49: Wir haben den Credit Talk am ersten sechsten im Max Brown Hotel, im fünften Bezirk.

00:00:56: Da macht man einen Live-Botkast eine Bank kommt vorbei und wir haben einen Top Speaker.

00:01:02: Und was natürlich nicht so kurz kommen darf ist das Netzwerken.

00:01:06: Das heißt schaut's vorbei tauscht es euch mit gleichgesingten aus Erster Sechster.

00:01:11: wenn ihr Interesse habt schreibt uns eine E-Mail bzw eine Nachricht.

00:01:17: Jetzt geht es weiter mit dem Podcast.

00:01:19: Das heißt, wem haben wir eingeladen?

00:01:20: Den lieben André, der uns heute steuerlich einige Insights zeigen wird.

00:01:25: Lieber André!

00:01:26: Schön dass du heute zu uns gekommen bist.

00:01:29: Vielleicht zu deiner Person.

00:01:30: Wer bist Du oder was machst Du?

00:01:32: Warum bist du heute da?

00:01:34: Ich mache euch danke für die Einladung.

00:01:36: Freut mich heute hier zu sein und erstmals auf deinem Podcast das Thema Steuern im Zusammenhang mit Immobilien ein wenig näher zu betrachten.

00:01:47: Mein Name ist André Ninchef, ich bin Stoiberat aus Wien und Geschäftsführer der Kanzlei Ninche von Partner.

00:01:53: Wir betreuen mittelständische Unternehmen und Investoren operativ und strategisch mit starken Fokus auf Strukturierungs- und Gestaltungsberatung.

00:02:04: Eine unserer Spezialisierungen sind Immobilien.

00:02:09: Hier betreut wir die ganze Palette der Immobiliendwirtschaft vom kleinen Markler und der Privatanleger bis zu Bauunternehmen, Bauträgern die ganze Palette.

00:02:22: Ehe cool!

00:02:24: Da haben wir einen Profi gefunden und vielleicht steigen wir auch gleich ins Thema ein.

00:02:28: das heißt dass dir viel gesehen in deiner Laufbahn was würdest du sagen sind die größten Fehler von einem Immobilieninvestor steuerlicher Seite?

00:02:36: Was sollte man vielleicht nicht machen oder wo sollte man aufpassen?

00:02:41: Das erste was mir bei dem Thema einfällt ist Eigenheim in der GmbH kaufen, das macht in den meisten Fällen überhaupt keinen Sinn.

00:02:52: Zum einen muss ich dann fremdöblich an mich vermieten.

00:02:56: Wahrscheinlich auch noch mit Umsatzsteuer.

00:02:59: Ich zahl Köst und Ust auf die Vermietung und kann zum Beispiel so sehr auch nicht von der Haupt- und Sitzbefreiung profitieren.

00:03:07: Das ist meistens im Nogo.

00:03:10: gibt natürlich Konstruktionen in denen das Sinn macht, wenn ich zum Beispiel hohe Baukosten... Wenn ich mir ein schönes Haus errichte und hohe Bauchosten anfangein, dann gibt es Konstellationen in der Sinnmacht.

00:03:24: Der Stichwort Benko und Luxusimmobilien ist inzwischen auch eingeschränkt worden.

00:03:33: Aber ein in der Praxis häufig vorkommender Fehler ist die Ankaufsstrukturierung.

00:03:41: Das heißt, ich mache mir vorher nicht wirklich Gedanken oder zumindest die richtigen Gedanken.

00:03:47: Wie kaufe ich als Privatperson?

00:03:50: Oder vielleicht mit jemandem zusammen, mit der Partnerin... ...oder macht die GmbH mehr Sinn?

00:03:58: Ja, alles gut!

00:04:00: Ich wollte dich gar nicht unterbrechen.

00:04:04: Weil viele vielleicht das noch nie gehört haben oder gar nicht kennen.

00:04:07: Das heißt wenn man selber in der Immobilie wohnt Da musst du mich bitte korrigieren, dass wenn man zwei Jahre Hauptfundsitz dort gemeldet hat oder die letzten zehn Jahre fünf Jahre dort glaube ich wohnt.

00:04:20: Dann kann man es steuerfrei verkaufen, wenn man wieder aussieht.

00:04:24: Habe ich richtig gesagt?

00:04:25: Oder fehlt was?

00:04:26: Nein also das wesentlichste hast du genannt.

00:04:32: Es gibt da zwei Befreien in der seines Seitkauf zwei Jahre durchgehend im mobile Leben und dann im Zuge des Verkaufes den Hauptvunzits dort aufgeben.

00:04:46: Die zweite Variante, die fünf aus zehn, die greift zum Beispiel auch bei unentgeltlichen Übertragungen zuvor, beispielsweise wenn ich eine mobile Geschenkt bekommen habe oder geerbt hab, da muss sich innerhalb der letzten zehn Jahre, fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz dort genäht.

00:05:07: Hauptwohnsitz,

00:05:08: nicht echt kein Nebenwohmsitz?

00:05:09: Genau, Hauptwohlensitz.

00:05:11: Diese sozusagen ZMR-Meldung ist immer nur ein Dez, es kommt ja auf die Tatsilienverhältnisse an.

00:05:20: Viele meinen ja sie melden irgendwo einen Hauptwunsch jetzt an und können sich dann steufre verkaufen.

00:05:26: also muss

00:05:27: man auch wirklich

00:05:28: dort leben und sozusagen Betriebskosten produzieren

00:05:33: Okay.

00:05:34: Und dann kann man sozusagen steuerfrei, das heißt ich habe einen Gewinn von hunderttausend und muss den in Wirklichkeit nicht versteuern?

00:05:40: Habe ich das richtig?

00:05:41: Genau!

00:05:42: Also der gesamte Überschuss ist steuerfreier.

00:05:46: Andere wichtige Befreiung sind die Herstellerbefreiung sowie die Heuselbauer-Befreiung.

00:05:52: Hier muss sich sozusagen das Grundstück oder das Gebäude selbst errichtet haben und auch hier greift eine Befreiungen.

00:06:02: Muss man da auch drinnen wohnen, eine gewisse Zeit lang?

00:06:04: Nein.

00:06:05: Das ist nicht erforderlich.

00:06:07: Ich darf es nur nicht vermieten oder auch nicht die Absicht haben zu vermieten.

00:06:12: Okay.

00:06:12: D.h.,

00:06:12: sie muss das gleich verkaufen oder wie danach?

00:06:14: Ja ich kann natürlich auch drin leben aber Fremdvermittlung ist schädlich.

00:06:23: Okay, ausspannen!

00:06:26: Weil wir gerade dabei sind, das heißt wir switchen da schon rein zwischen privat GmbH.

00:06:33: Viele in dieser Immobilien Lase oder Bubble sagen ja eigene Gmbh ich will das selber haben macht es Sinn, macht es keinen Sinn ab wann macht es Sin eine Gmb H zu haben?

00:06:45: Das heißt ich kenne unterschiedlichste Leute die zehn Jahre eine Wohnung drinnen haben.

00:06:55: Wie siehst du das auch steuerlich für

00:06:56: sich her?

00:06:57: Also ich finde aus steuerlicher Sicht muss man zunächst mal festhalten Immobilien sind wahrscheinlich das steuerliche effizienteste Investment, weil es ist die einzige assetklasse bei der investierst und de facto reicher wirst, von dem du aufbaust.

00:07:19: Aber gleichzeitig am Papier steuerliche Verluste schreibst und diese Verluster lassen sich verwerten.

00:07:27: Also das ist einmalig.

00:07:29: ja es gibt's nicht bei Aktien, bei Krypto oder Edelmetalln.

00:07:34: Deswegen spricht man auch oft vom Steuerwunder Immobilien und so Schlagwörter mit.

00:07:42: Das finanziert mir die Immobile und dergleichen.

00:07:47: Und zur Frage, wie ich kaufe... Hier hängt stark davon ab wo ich meine Einkünfte erziele und wo sich mein Kapital befindet.

00:08:00: Das heißt zum Beispiel das Angestellte oder Einzelunternehmer, der sozusagen seine Einkünfteprivate zielt und dann auch Privatkapital aufbaut.

00:08:10: Der kauft in der Regel privat, zumindest die ersten Mobilien um gerade auch diese steuerlichen Verluste zu verwerten.

00:08:20: Weil die steuerliche Verlust aus dem Mobilier kann ich gegen das Erwerbsinkommen verrechnen und dadurch signifikant meine Steuerbemessungsrundlage und Abgabenbelastung reduzieren.

00:08:32: Also das ist ein schöner Effekt!

00:08:35: Also für die, die das erste Mal hören.

00:08:37: Das finde ich auch so cool also wirklich cool.

00:08:40: zusammengefasst ist einfach mal hart einnahmen als angestellter als Einzelunternehmer.

00:08:46: Ich sage jetzt irgendeine Hausnummer hunderttausend im Jahr was ja super ist wenn ich jetzt das privat kaufe.

00:08:53: die Immobilien habe auf einmal Sachen die ich abschreiben kann und auf einmal habe ich von den Hunderttaussenden mir offiziell Achtzig Neunzig Tausend gewinnt.

00:09:01: es heißt Es wird gegen gerechnet was er cooler Faktor ist, wenn man das das erste Mal macht.

00:09:06: Das heißt überhaupt, wenn er sehr hohes Einkommen hat als Angestellter dann machen Immobilien auf jeden Fall sehr viel Sinn um da einige zu kaufen weil man darauf einmal von der Strei-Last runterkommt.

00:09:20: und vielleicht so ein kurzes Rechenbeispiel oder ein Praxisansatz in der Regel sind fünf bis zehn Prozent das Immobilienpreise ist, kann ich im ersten Jahr verwerten.

00:09:36: Das heißt nämlich meine Immobile

00:09:37: z.B.,

00:09:37: zweihunderttausend Euro kostet habe ich in der Regel einen steiligen Verlust im ersten jahr von zehn bis zwanzig tausends.

00:09:44: und da das ist natürlich eine Nummer ja wenn der Verluste zwanziger Tausende ausmacht in deinem Beispiel verdiene ich hundertausend also da kriege ich sicher die Hälfte vom Finanzum zurück.

00:09:56: Ja das macht schon Sinn!

00:09:59: Das ist privat GmbH, das heißt du kennst sicher auch viele Leute die vielleicht eine Immobilie kaufen in der Gmb H drin und haben wann macht eine Gmbh als Immobilien?

00:10:10: oder wann ist eine Immobilien-GmbH sinnvoll?

00:10:13: Sagen wir mal so.

00:10:15: Also für alle jene die schon in einer Gmbha Struktur wirtschaften verdienen ihr Geld natürlich in der Und hier macht es dann wenig Sinn, sich das Kapital aus der GmbH zu ziehen.

00:10:31: Das heißt als Bezug oder Ausschüttung, weil darauf fällt natürlich Steuer an und verbrennt mir mein Eigenkapital.

00:10:39: Es ist Leute die sozusagen ihre Überschlüsse in der GMBH-Struktur ein wirtschaften, die kaufen auch in der.

00:10:53: Ich gründe eine eigene mobilen GmbH, wo ich Bestandaufbau habe.

00:10:57: Aber ich verstanden das heißt wenn ich in der Gmbh drin bin, gründ' ich ihn wirklich gerade neu und verschiebt es dann bevor ich's rausnehme und Geld verbrenne mehr oder weniger?

00:11:08: Genau!

00:11:09: Und hier kommt sozusagen die Aspekte der Holding Struktur zum Tragen weil ich kann mir In einer Hohlingsstruktur kann ich mir die operativen Gewinne aus der Tochter steuern und raufschütten.

00:11:24: Und dann direkt in den Hohling investieren, bestand sie mit meinen Kaufen oder ich lege das Kapital in eine neue Tochter ein und kaufe dort.

00:11:36: Mit einem Namen in Österreich wird es versteuert, muss ich Steuern zahlen?

00:11:44: Wie funktioniert das?

00:11:44: Wie viele Steuere zahlt man wenn ich es vermiete?

00:11:47: Also auf sozusagen Vermittlungseinkünfte, die sind steuerpflichtig und da spielt es keine Rolle ob ich sie aus Bankkonto kriege oder bar bezahlt.

00:12:04: Die sind steilich relevant und von der Einkünftermittelung funktioniert das so.

00:12:12: Ich habe die Mieternamen und dann meine Werbungskosten.

00:12:17: Hier größte Position sind in der Regel vor allem zu Beginn die Finanzierungskosten, denn neben den Zinsen und laufenden Spesen fallen natürlich auch sozusagen die Ankaufskosten an.

00:12:34: die Bearbeitungsgebühr, die Pfandrechtsgebühr.

00:12:38: Die sind privat sofort abzugsfähig.

00:12:41: Das ist ein weiterer Vorteil, privat zu kaufen.

00:12:44: Machen ja auch einige Prozent aus von der Kritizumme.

00:12:50: Abschreibung ist eine große Position.

00:12:53: das ist sozusagen der steuerliche Wertverzehr oder die Wertminderung die unterstellte.

00:13:01: Dann kommen wir wieder zum Punkt.

00:13:03: in Wahrheit steigt die Mobilität im Wert, steuerlich hingegen sinkt sie.

00:13:09: Und das ist ein bestimmter Prozentsatz vom Gebäudeamteil.

00:13:16: Das heißt nicht alles so aber sich investiere kann ich dann in die Bemessungsgrundlage einziehen.

00:13:23: Hier gibt es gewisse Aufteilungsverhältnisse.

00:13:25: In Wien ist es zum Beispiel in der Regel setzte Prozent und setzte prozent meiner Kosten sind die Afer Grundlage.

00:13:33: Und bei Wohnzweckevermietung kann ich einen Prozent abschreiben.

00:13:42: Wenn wir jetzt unser Beispiel hernehmen mit der zwei Hunderttausend Euro Mobile, sagen wir das sind unsere gesamten Anschöpfungskostel.

00:13:51: Siebzig Prozent Gebäudeanteil, hundvierzig Tausends Auffassers, ein Prozent Prozent.

00:13:57: Das sind zweitausend Einhundert Euro und das ist Jedes Jahr mein Auffahrt.

00:14:04: Im ersten Jahr kann ich das Dreifache absetzen, da auch im Falle zu Beginn eine hohe Verluste.

00:14:12: Im zweiten Jahr die Doppelte.

00:14:14: Auch noch schön!

00:14:16: Und genau so viel zur Auffahre.

00:14:19: und dann natürlich gewisse Instandhaltungskostensinnierungen, Reparaturen, Betriebskosten...

00:14:27: Also alles was schon Immobilien in Wirklichkeit irgendwie wie soll ich sagen bei Behaltung des Zustandes führt, kann ich in Möglichkeit abschreiben oder ich.

00:14:39: Werbungskosten ist ja jetzt ein entdeppertes Beispiel.

00:14:41: Wenn ich auch viel haben was Poste oder Inserat dann kann ich alles was mit dem Mobilität damit ich es erwerbe.

00:14:47: Kann ich im Möglichkeit dann den Steuerberater oder das dann halt machen dass ich's abschreibe?

00:14:53: Genau also guter Punkt.

00:14:55: ja de facto alles was im Zusammenhang mit der Immobilie steht, ist auch abzugsfähig.

00:15:03: Und weil du gesagt hast was ist dann letztlich zu versteuern?

00:15:07: Na ja die Endsumme also Einnahmen minus alle Ausgaben und hier kommt es in den ersten Jahren in der Regel eben zu steuerlichen Verlusten und ich muss de facto gar nichts versteueren.

00:15:22: Im Gegenteil kann diese Verluste verwerten und in weiterer Folge Geben sich irgendwann Überschüsse.

00:15:30: Ansonsten habe ich irgendwas falsch gemacht und dann muss ich auf diese Überschuße Einkommensteuer zahlen, wenn ich es jetzt privat halte und vermiete entsprechend bei einem Tarif.

00:15:45: Vielleicht dazu noch... Ich muss aber de facto niemals die volle Miete versteuern weil ich immer Positionen zum Gegengerechnen hab.

00:15:55: das heißt sozusagen de facto von meinen von meinen jährlichen Wertsteigerungen bzw.

00:16:03: Überschüssen bleibt dann ein deutlich geringer Teil übrig, das heißt auch auf lange Sicht ist das an sich steilig effizient und einforderlich.

00:16:14: es fällt keine Sozialversicherung an.

00:16:18: Cool Punkte also.

00:16:19: ich glaube ich könnte über jeden Punkt raus bitten und ein bisschen länger reden.

00:16:23: vielleicht einen Punkt weil du gesagt hast irgendwann sollte es ja Gewinne machen.

00:16:27: Ja, ich glaube es muss ja sogar gesetzlich.

00:16:29: Ich bitte sagen wir die korrekte Zahl, zwanzig fünf und zwanzige Jahre solltest für positiv sein sonst ist das irgendwann nochmal Liebhaberei oder nicht gewinnbringend.

00:16:40: also es ist kein Geschäftsmodell und normalerweise musst du bei jeder Immobilie am Anfang seine Hochrechnung machen.

00:16:48: wenn mich jetzt da nicht täusche die du abgeben solltest beim Finanzamt.

00:16:53: Ja, richtig!

00:16:54: Freut mich, dass du da so bewandert bist.

00:16:57: Das ist komplett zutreffend.

00:17:00: damit das Ganze als Einkunftsquelle anerkannt ist und damit auch die Verluste muss es über einen bestimmten Beobachtungszeitraum bzw.

00:17:11: Betrachtungszeidraum einen Gesamtsüberschuss erzielen.

00:17:15: Der ist... ist inzwischen länger geworden.

00:17:20: Ja, das heißt ich habe bei einer kleinen Vermietung nennt sich das also klassisch bei einer einzelnen Wohnung.

00:17:27: Habe ich inzwischen für nur zwanzig Jahre bzw.

00:17:29: achtundzwanzig ab dem ersten Mal im Anfall von Aufwendungen und das muss sich dementsprechend in der Prognose Rechnung positiv rechnen und das tut es immer.

00:17:44: Gott sei Dank, jetzt auch mit den höheren Zinsen dauert es ein bisschen länger bis er sie errechnet.

00:17:50: Also auf dem von zwanzig Jahre sollt sich's schon ausgehen ja?

00:17:55: Die Mietere steigt ja sozusagen entdiesindexiert.

00:17:59: das ist auch darzustellen.

00:18:01: hingegen die Finanzierungskosten nehmen ja ab weil die Tildung ins Spiel kommt.

00:18:09: Also da ist man immer positiv und empfiehlt sich das zu Beginn schon zu erstellen.

00:18:15: Und eventuell auch den Finanz- und Fahrt fortzulegen, gell?

00:18:19: Gut!

00:18:20: Ich habe jetzt eine Immobile, ich hab sie gekauft, ich habe sie vermietet... ...ich komme jetzt zum Punkt, ich will sie verkaufen.

00:18:27: Was für Steuern fallen an?

00:18:28: Wer muss ihr das bekannt geben?

00:18:30: Verkauf ja einfach um das WARS.

00:18:32: oder wie funktioniert der Ablauf?

00:18:35: Wie viel Steuerm?

00:18:38: Ich gehe jetzt wieder vom privaten Bereich aus.

00:18:42: Hier fällt's beim Verkauf, die sogenannte Emo-Est an, ja, dreißig Prozent.

00:18:48: Früher gab es ja die Spekulationsfrist von zehn Jahren – das ist in den Jahr zwölf abgeschafft worden –.

00:18:57: sehr unglücklich war dann zunächst zuvielundzwanzig Prozent und dann erhöht auf dreißzig Prozent.

00:19:04: Und de facto zahle ich diese dreißig Prozent auf den Überschuss, das heißt mein Verkaufspreis minus mehr oder weniger meinen Buchwert.

00:19:16: Das heißt sozusagen meine Anschlussgosten nicht zu Beginn hatte.

00:19:22: die verringern sich ja über die Abschreibung und letztlich stelle ich dann meinen Buchwett gegenüber und auf diesen Überschluss muss ich dreizig Prozent bezahlen.

00:19:34: Die Berechnung, die erfolgt bzw.

00:19:36: die Abfuhr und Berechnungen folgt im Zug des Verkaufes selbst in der Regel durch den Parteienvertreter, ein paar Anwalt und meistens auch dem Steuerberater.

00:19:49: Es gibt ja noch sogenannten Altbestand.

00:19:52: Das ist in der Regel bei Anschaffungen vor April-Zweil.

00:20:00: Also wenn ich von der Oma eine Immobilie geerbt habe, dann ist die Emoist begünstigt mit durchgerechnet nicht vier Prozent.

00:20:12: Das ist aber nett!

00:20:13: Ja also da ist man in einer glücklichen Situation.

00:20:19: Das Thema weil wir jetzt bei der Oma sind das Thema was ich die letzten und ein zwei Jahre stärker mitbekomme ist die Erbschaftssteuer.

00:20:29: wird immer wieder mal diskutiert.

00:20:32: Wir in Österreich sind ja noch in der schönen Situation, dass wir noch keine haben.

00:20:38: Aktuell mit Inflation und

00:20:39: Co.,

00:20:39: ich glaube der eine oder andere merkt es beim Danken wird ein bisschen wartreuer als wie vor zwei Monaten.

00:20:46: das heißt könnte vielleicht sein weiß man nicht aber dass jemand auf die Idee kommt wäre er nicht so schlecht seine Erbschaftssteuer In Zukunft wissen wir nicht, weil es noch nichts gibt.

00:21:01: Ich habe eine Immobilie und will die meinem Sohn geben.

00:21:07: Auf was muss ich achten?

00:21:08: Wie schaut das aktuell aus?

00:21:10: Zahle ich gar nix?

00:21:11: oder gibt's da Staffelungen wenn ich hunderttausend Immobiliewerte ist oder eine Million?

00:21:15: oder kann ich wenn ich zehn Millionen hab?

00:21:18: Das auch einfach weitergebe.

00:21:21: Spannendes Thema, wie du richtig sagst im Moment gibt es keine Schenkungs- und Erbschaftssteuern.

00:21:28: In Zukunft kommen die aber aller Voraussichten nach.

00:21:32: Zuletzt kommt wieder eine Aussage.

00:21:33: ich glaube das Finanzminister der das in den Raum stellt.

00:21:40: Also schenken im Moment wird nicht mehr günstiger.

00:21:48: Hier kann es durchaus Sinn machen, sich das vorab zu überlegen und zu prüfen ob Übertragungen angesichts einer künftigen Erbschafts- und Schenkungssteuersinn machen.

00:22:01: Denn wie gesagt günstiger wird's nimmer und was fällt an?

00:22:08: Also in der Regel muss ich mir vorab überlegen macht wirklich eine Schenkungssinn?

00:22:15: Es gibt durchaus auch Modelle, bei denen ein Kauf innerhalb der Familie Sinn machen kann.

00:22:22: Auch zum Beispiel gegen Leibrente sind spezielle Modelle.

00:22:28: in der Regel schenkt man einfach.

00:22:32: Gibt so einen Schenkungsvertrag, Notar.

00:22:35: Kosten halten sich in Grenzen und Vertrag ist natürlich nicht sehr unfassend.

00:22:41: an deiner Schenkung Im West fällt natürlich keine Ahnung, weil das ist sozusagen eine Schenkung kein Verkauf.

00:22:50: Und es fallen im Prinzip Grunderwerbsteuer- und Eintrungsgebühr an.

00:22:55: die sind aber begünstigt.

00:22:57: Ja da gibt's sozusagen einen Staffeltarif?

00:23:00: Genau das war so.

00:23:00: irgendwie.

00:23:01: ich glaube dreihunderttausend oder vierhunderter gibt's irgendwie seine Staffeln aber ich hab sie jetzt auswendig nicht in den Kopf die man dann machen kann und dann muss nur zwei drei Jahre warten.

00:23:11: Könnte man theoretisch wieder was schenken, diesen Stafelmodell?

00:23:15: Aber ich habe es jetzt auswendig nicht im Kopf, wie das jetzt ist.

00:23:17: Genau!

00:23:17: Ich

00:23:17: hab ein paar Zahlen im Kopf... Okay.

00:23:20: Nein,

00:23:23: ich meine der Staffeldarif ist die ersten zweimal fünfzig tausend vom Grundstückswert.

00:23:31: Das ist geringer als der Verkehrswert, dieses entsteuerliche Wert.

00:23:36: da betrachten die Grundhöfste an Null, fünf Prozent.

00:23:41: Genau auf den nächsten Hundert und Fünfzig Tausend sind das zwei Prozent und darüber hinaus der Regulieraterie von drei Komma fünf.

00:23:52: Und sozusagen diese Staffelung kann ich innerhalb von fünf Jahren ausnutzen

00:24:01: So was, fünf Jahre nicht zwei Jahre.

00:24:02: Genau weil.

00:24:03: deshalb ist ja dann auch Unterschiede ob ich etwas habe um Fünfhunderttausend oder um Fünf Millionen und will ich ein kleiner Unterschied.

00:24:11: Richtig Ja!

00:24:12: Okay, spannend das heißt okay Ich hab jetzt die Immobilie, ich habe sie her geschenkt.

00:24:16: im Verkauf gibt es da Optimierungen sag' ich einmal?

00:24:20: Oder auch was wo ich schauen könnte wenn das zufällig zutreffen könnte dass sich das vielleicht reduziert steuermäßig Nicht wirklich.

00:24:32: Ja, also wir bleiben bei den sozusagen gesetzlich zulässigen Optimierungsmöglichkeiten der Aktenkoffer mit Cache.

00:24:46: die fällt nicht darunter.

00:24:49: Beim Verkauf ließe sich zum Beispiel eine Einbau-Küche gesondert ausweisen oder auch zum Beispiel eine Performlage, oder es gibt Judicature zu Pools.

00:25:01: Und wenn ich dann diese Komponenten gesondert ausweise, fällt darauf keine Emoist an und der Käufer hat den Vorteil er kann diese, sozusagen selbstigen Wirtschaftsküter getrennt aktivieren und schneller abschreiben.

00:25:19: Das ist ja eine Optimierung die viele nicht am Schirm haben.

00:25:24: Ähnlich bei der Reparaturklage, ja bin ich gespannt ob du schon davon mal gehört hast dass sich die getrennt im Kaufvertrag ausweisen.

00:25:32: Die Reparaturschulklage?

00:25:34: Ja in

00:25:35: dem Kaufvertrage weil es

00:25:38: sozusagen dann nicht steuerlich zumindest für die IMO S zur Bemessungsgrundlage gehört und Dementsprechend fällt das raus und die Sparme liegt im US drauf.

00:25:55: Muss ich gesondert ausweisen?

00:25:57: Natürlich oftmals macht die nicht viel aus, aber hängt natürlich auch vom Objekt ab.

00:26:05: Aber durch diese Maßnahmen suche Küche- und Reparaturklage komme ich dann vielleicht auf zehntausend Euro an Wert und spare da auch dreißig Prozent drauf.

00:26:17: Also das ist eine Optimierungsmöglichkeit.

00:26:21: Ich kann natürlich auch versuchen in die Haupt- und Sitzbeschreibung zu kommen.

00:26:25: Ehm, wie wir am Anfang kreiert haben?

00:26:26: Genau!

00:26:27: Okay... Eins oder zwei Themen dann lassen wir es für heute, weil wir sind eh schon sehr, sehr viel.

00:26:34: also man könnte glaube ich stunden über das ganze Immobilien steuerlich reden was man da machen kann oder wie.

00:26:40: der macht einfach ein Gespräch am meisten Sinn wenn man zu dir kommt Fix und Flip, das heißt man hat ein Fix-und-Flip-Projekt.

00:26:47: Also für alle die es noch nicht kennen.

00:26:50: Man kauft etwas, hat vor, das zu sanieren, so verschönern, verkauft das in halt von einem halben Jahr wieder.

00:26:56: Was gibt's da für steuerliche Themen, die man sich vielleicht anschauen kann im Fix & Flip Projekt?

00:27:04: Wichtiger Punkt, freut mich dass er es jetzt noch reingeschafft hat.

00:27:09: Fix and Flip macht man in der Regel über den GmbH weil privat komme ich schnell, fliege ich schnell aus dieser privaten Imo-Est raus und lande im gewerblichen Grundstückshandel.

00:27:23: Und dort trifft mich dann nicht die dreißig Prozent sondern die Einkommenstadt zum Tarif und Sozialversicherung.

00:27:32: Also hier muss man wirklich aufpassen.

00:27:35: also einen Deal kann ich in der Regel ohne weiteres privat abwickeln.

00:27:40: wenn ich jetzt gerade irgendwie bautriger Marklerbind, der so was regelmäßig macht.

00:27:47: Und von daher wenn ich wirklich Plane kaufen, Sonne und Fähr kaufen dann muss ich... Dann findet in der Regel kein Weg über die GmbH vorbei.

00:28:00: Okay, okay.

00:28:03: Fixumflip ist glaube ich ein eigenes Thema.

00:28:05: also man könnte glaube ich noch noch um viel mehr reinreden beziehungsweise sich das ganze anschauen auch mit der finanzierung und so weiter.

00:28:15: ein sehr cooler immobilien part.

00:28:17: gibt es einige die das sehr professionell und auch sehr gut machen?

00:28:22: wenn jemand mit immobilen startet hat seine erste immobile vor dir kauf.

00:28:27: welche steuerlichen tipps würdest du sagen sind wichtig?

00:28:31: oder was wolltest du sagen muss er unbedingt machen

00:28:44: Finde ich schwer zu beantworten, was er da im Kopf hat.

00:28:49: Da muss ich mal überlegen, was seine Absicht ist mit dieser Immobilie.

00:28:56: Ich möchte das verkaufen oder in Bestand halten und hier... Also für mich muss sich die Immobile im ersten Schritt wirtschaftlich rechnen.

00:29:10: Das ist das A&O und die steuerliche Strukturierung, die ist nachgelagert.

00:29:19: Und hier ist wie gesagt vom besonderen Bedeutung, wie kauf ich diese Mobile?

00:29:27: Das lässt sich im Nachhinein meistens nicht korrigieren beziehungsweise nur sehr kostenintensiv aber...

00:29:36: Wo bist du denn?

00:29:37: Hier macht aus meiner Sicht das Gespräch mit dem Steuerberater Sinn um einfach die Rahmenbedingungen abzustecken.

00:29:47: Ein wichtiger Aspekt ist auch die Untersteuer, so glaube ich lohnt sich ja auch noch kurz darüber zu sprechen weil insbesondere bei Neubauwohnungen und zwar jetzt neuneinneubeaubau-Wohnungen also Bauträger Wohnungen

00:30:08: die

00:30:09: lassen sich mit Unser Steuer kaufen und unser Steuer kann ich mir den Faktor von Finanzern wieder zurückholen.

00:30:18: Und das kann meine Eigenkapitalquote massiv reduzieren.

00:30:26: Wir haben auch einige Objekte so gekauft, die Bank hat zum Beispiel sozusagen den Netto-Kaufpreis finanziert die uns wieder vom Finanzamt zurückgeholt und das ist auch ein nettes Konzept.

00:30:47: Ja, auf jeden Fall!

00:30:48: Das heißt auch Neubauprojekte können interessant sein wenn man weiß wie es geht, wie das funktioniert.

00:30:54: und da ist am besten, wenn man zum Steuerberater geht so wie du sagst, wenn wir das Ganze umrechnen lassen bzw.

00:30:59: dann muss man an zwei Sachen aufpassen ob's der Verkäufer zulässt sonst kann man selber machen oder wenn man die erste Immobile hat, vielleicht auch mit dem Steuerberater reden.

00:31:09: Wie funktioniert das?

00:31:10: Was macht man es?

00:31:12: Ich glaube, manche wollen da oder dort ein bisschen Geld sparen und das vielleicht selber machen, weil ich sehe einfach Einnahmen Ausgabenrechnung schaffe ich selber aber dann vergisst man eine Position oder eine Sache, die man dann vielleicht wieder zurückbekommt, die ein einige tausend Euro sind und da hat man so einen Rauf vom Steuerberat fünfmal herinnen.

00:31:32: Deshalb geht's zu jemanden Wo ihr sagt, da habe ich ein gutes Gefühl.

00:31:36: Das gefällt mir!

00:31:37: Wenn ihr sagt der André macht einen super Eindruck dann meldet es euch bei ihm.

00:31:41: Wir verlinken auch seine Website unterhalb.

00:31:44: das heißt er freut sich.

00:31:45: Wie ihr seht ist er Experte.

00:31:47: Er kennt sich in diesem Fall Beispielen aus und ja über das Thema.

00:31:53: Ich habe mir viel mehr Fragen mitgenommen, aber es geht sich von der Zeit ja nicht aus.

00:31:58: Das heißt, zwanzig-dreißig Minuten ist perfekt!

00:32:01: Wir werden wahrscheinlich eine zweite Folge machen, wo wir das ganze Themen, die jetzt noch offen sind mit dem Finanzamt und was vielleicht in Zukunft kommt

00:32:11: usw.,

00:32:12: dann noch gemeinsam angehen.

00:32:14: Fürs erste sage ich, André, danke dass du bei uns warst, danke Frage und Antwort.

00:32:20: gestanden bist im mobilen Bereich, dass die Zuhörer was mitgenommen haben.

00:32:25: Und wenn Euch die Folge gefallen hat dann liket es, teilt es, kommentiert es das.

00:32:31: wir sehen wir sind am richtigen Weg bzw auch dass wir von den Downloadzahlen weiter rauf kommen.

00:32:37: und schon gut erletzt erwähne ich es noch einmal am ersten sechsten in Max Brown Hotel im fünften Beziel kann man eine Live-Anstaltung.

00:32:46: schauts vorbei kommt's vorbei.

00:32:48: Vielleicht auch der André, du warst ja letztens dabei.

00:32:52: Tolle Veranstaltung!

00:32:53: Danke, dann lernt sie ihn persönlich kennen und dann können Sie ihn zu steuerlichen Themen natürlich fragen.

00:33:00: André?

00:33:01: Danke bis zum nächsten Mal.

00:33:03: Danke sehr gerne.