Immobilien kaufen wie ein Profi: Fehler vermeiden, Rendite prüfen und richtig starten

00:00:00: geschworen, nie wieder eine Wohnung zu kaufen.

00:00:02: Eines der Ziele ist tausende Einheiten bis zwanzigdreißig.

00:00:05: Gerade bei den kleinen Einzimmer-Wohnungen.

00:00:07: wenn ich mich jetzt auf Ballungsräume beziehe wird der Markt wieder viel enger, schneller.

00:00:11: es dreht sich wieder schneller.

00:00:12: wir haben mehr Transaktionen.

00:00:14: oft verdienst du am meisten Geld oder hast Du die Beste Rantiter wenn Du einen Deal einen schlechten eben nicht machst.

00:00:21: Genau!

00:00:22: Willkommen bei unserem Finanzierungs-Podcast.

00:00:25: Verständlich ehrlich Und mit echten Mehrwert für deine Entscheidungen.

00:00:31: Herzlich willkommen heute zu einer neuen Folge!

00:00:34: Wir haben nämlich jemanden sehr, sehr bekannten für euch ins Boot geholt in den Podcast.

00:00:40: Er hat schon etliche Wohnungen gekauft, es Jahrzehnte lang Unternehmer und wird uns heute einen Einblick machen wie er das aufgebaut hat, was er gemacht hat, wie er begonnen hat... Lieber Tom, herzlich willkommen bei uns im Podcast.

00:00:53: Vielen Dank lieber Emmanuel für diese Ankündigung!

00:00:56: Es erden mich sehr.

00:00:58: Ja Jahrzehntee sind es erst in einen halben Jahr an glaube ich.

00:01:02: Ich glaube für Jahrzehntee darf man erst ab zwei Jahrzehten sagen.

00:01:07: Also

00:01:07: kurz davor aber bald sind's zwei Jahrzente Selbstständigkeit und Unternehmerte ungenau.

00:01:13: Du bist ja Unternehmer durch und durch Und vielleicht erzähl mal für die Leute, die dich nicht kennen.

00:01:20: Das heißt du bist ja ein bunter Hund, sagt bei uns in der Steine.

00:01:24: Wie würdest Du Dich selber beschreiben wenn Dich jemand noch nicht kennt?

00:01:27: Vollblutunternehmer ist die kurze Fassung!

00:01:31: Dann wir macht einfach furchtbar Spaß Dinge voranzutreiben, Dinge aufzubauen, Dinge zu unternehmen wie das Wort Unternehmertum ja auch schon in sich hat.

00:01:41: Und der Fokus ist über die letzten

00:01:42: Jahre,

00:01:43: wie du weißt einfach sehr stark auf das Thema Immobilien gewandert.

00:01:47: Nicht zuletzt durch im Momentor, durch die Coaching-Ausbildungsbrand mit den Masterminds

00:01:53: etc.,

00:01:53: wo du ja auch maßgeblich mitwirkst und das macht einfach sehr viel Spaß da Dinge zu unternehmen – auch mit tollen Partnern wie mit dir!

00:02:02: Danke, danke kann ich nur zurückgeben.

00:02:04: Aber wo war bei dir der Moment?

00:02:06: Also das Unternehmertum könnte man eigene Folgen machen haben wir schon gemacht.

00:02:10: heute geht es um das Immobilienthema.

00:02:12: Wo war bei Dir der Moment wo Du gesagt hast Ich baue Vermögen auf mit Immobilien?

00:02:17: Wo war diese Entscheidung oder dieser Moment?

00:02:19: also die Entscheidung mit Immobilenvermögen Aufzubauen war schon sehr früh.

00:02:26: also das war ja schon ich sage jetzt einmal bei der ersten Wohnung die Entscheidung vor knapp sechzehn oder sechziehneinhalb Jahren.

00:02:34: Wenn ich jetzt zurückdenke, im Jahr des Neuen habe ich meine erste Wohnung gekauft.

00:02:37: Sie sind bald siebzehn Jahre und die Entscheidung Vermögen aufzubauen ist einmal eine sehr gute mit Immobilien noch so besser.

00:02:47: Stichwort Fremdkapitalhebel viel höhere Eigenkapitalrandite etc.

00:02:53: Gehen wir vielleicht noch darauf ein in deinen Fragen?

00:02:54: I don't know!

00:02:56: Aber Man kann das natürlich in verschiedenen Intensitäten tun.

00:03:01: Also wie ich auch meinen Mantis sehr oft sage, es kommt nicht immer darauf an, wie früh du beginnst umso früher tendenziell und so besser.

00:03:12: aber es kommt maßgeblich auch auf die Intensität drauf an.

00:03:15: und die Intenzität das heißt ... auch nicht immer, wie viel Zeit du reinsteckst.

00:03:21: Sondern am Ende des Tages... Wieviel und wie gute Deals du kaufst?

00:03:25: Und das ist nicht immer eins zu eins.

00:03:28: davon abhäge, ob du jetzt... ... maßgeblich mehr Zeit reinstecksst oder nicht.

00:03:32: Das hängt vor allem von Strukturfokus und Systemen ab!

00:03:37: Auf jeden Fall überhaupt wenn du größer wachsen willst.

00:03:39: D.h.,

00:03:39: das erste Mal kann ein bisschen Zufall sein aber das erste mal was würdest du so rückblickend anders machen besser machen oder war es ein geiler Deal?

00:03:49: Also ich gehe davon aus, wir haben jetzt vierhundert drei oder sieben Stunden Zeit das zu analysieren.

00:03:54: Da will ich viel besser und anders machen.

00:03:57: Nein also ich war sehr froh dass ich das gemacht habe auch maßgeblich wegen meinem damaligen Mentor ja bin ich ins kalte Wasser gesprungen.

00:04:06: Also viel Know-how zu dem Thema hatte ich vor sechzehn, siebzehn Jahren nicht, weil damals war noch nix großartig.

00:04:13: Damals hat nicht einmal wirklich viele Bücher oder so gegeben zu den Themen, weil Immobilien zurzeit super mega unsexy waren.

00:04:18: Jeder hat mich gefragt, ob ich einen Schuss hab?

00:04:21: Aber ja jetzt... bin ich sehr froh, dass ich es getan habe als auch diese Wohnung.

00:04:27: Die erste, die ich gekauft habe wurde jetzt zum fünffachen Wert bewertet von einer Bank.

00:04:32: Wir wissen beide, dass das eher konservativ bewertete wird.

00:04:36: und was würde ich maßgeblich anders machen?

00:04:39: Ich würde auf jeden Fall überhaupt mal eine Mieter-Auswahl treffen, weil das war eines der großen Probleme damals.

00:04:45: Ich habe nach der ersten Wohnung mir eigentlich geschworen nie wieder eine Wohnung zu kaufen also nie wieder in physische Immobilien zu investieren, weil ich halt voll in die Kacke gegriffen habe und einen Mietenomaden erwischt hab.

00:04:56: Die Wahrscheinlichkeit dass überhaupt zu schaffen ist so gering wie na was?

00:05:02: Und das kann man ja auch sehr systematisch sehr gut nahezu zu hundert Prozent verhindern.

00:05:08: Aber eine Auswahl hat es halt nicht gegeben, sondern der erste Deppetatier reinkommen ist ein Saiter für die die nur höheren gerade.

00:05:16: ich mache gerade Anführungszeichen mit Vertrag, Anführung Zeichen zu.

00:05:21: Das

00:05:21: werde ich heutzutage dann einmal so nennen.

00:05:24: Aber

00:05:24: es kann, im Wirklichkeit kann es immer passieren.

00:05:26: Es ist ein kleines Restrisiko.

00:05:27: also ich habe ja auch bei Immobilien und ich haue jetzt einen Fall wo der Mieter seit drei Monaten nicht zahlt Und die hab gesagt wenn er bis am Wochenende den Schlüsseln hergekommen mit der Flex

00:05:37: Ja das ist halt so.

00:05:39: und weil man halt weiß was man tun

00:05:40: kann.

00:05:41: und schau heutzutage sind ja viele Dinge sehr einfach.

00:05:44: Du gibst da einen Chat über dir und fragst wie krieg ich meinen Mietern?

00:05:48: Ich sag's mal auf legale Weise können wir zu raus?

00:05:52: Gut, dann wird da sehr sicher was halbwegs vernünftiges daherkommen.

00:05:55: Ja damals ich habe nicht einmal gewusst dass sich meinen Mieter meinen künftigen vielleicht um die letzten drei sechs oder zwölf Lohnzettel fragen sollte.

00:06:06: Also wirklich ein Queren schaue ich ja super cool.

00:06:08: aber wenn wir dabei sind das heißt du hast jetzt selber viel Erfahrung gemacht Du hast auch selber viele Mentis bei dir Was sind die drei häufigsten Fehler bei Einsteigern?

00:06:19: Was würdest du sagen, oder wenn du so mit Leuten redest.

00:06:24: Ja, also jetzt ich meine wie du weißt schon weit über hundert Immobilientransaktionen gemacht und auch über Hunderdeinheiten im Bestand und auch dieses Jahr... Ich würde das gerne auf Holz kropfen aber da ist nur ein Klaustisch.

00:06:38: Ich glaube auf einen Kopf.

00:06:39: Aber es ist auch schon gut angelaufen weil also die ersten sechs Deals sind quasi schon Über der Bühne.

00:06:46: Gut, Kaufverträge müssen unterzeichnet werden teilweise und ich habe auch schon über hundert Leuten helfen dürfen quasi die erste Immobilie zu kaufen in den letzten Jahren.

00:06:58: Und was sind jetzt wieder in Zahlen gedacht?

00:07:01: Du hast gesagt die drei häufigsten Dinge, die Leute aufhalten oder wie würde ich fragen?

00:07:06: Ja, die Einsteigerfehler... Die typischen

00:07:08: Einsteigern.

00:07:08: Genau!

00:07:09: Ist es die Suche ist das die Kalkulation, Finanzierung Umsetzung?

00:07:13: also

00:07:14: Einmal an alle, die so weit sind und Fehler machen.

00:07:18: Einmal kann ich schon in die Hände klatschen weil dann hast du eigentlich schon neunzig Prozent plus der Reise überwunden, weil die meisten kommen gar nicht soweit Fehler zu machen.

00:07:29: Die meisten scheitern einmal überhaupt in eine Situation zu kommen Fehler machen zu dürfen, weil sie von verschiedensten Dingen Angst haben.

00:07:41: Da könnte man jetzt auch lange darüber reden, aber zu den typischen Fehlern.

00:07:47: Ich glaube ein typischer Fehler wenn man unbedacht an die Sache rangeht ist einfach zu teuer einzukaufen.

00:07:56: Warum?

00:07:56: Weil die meisten Anfänger die sich nicht großartig informieren einmal was kaufen was ihnen selbst gefällt und dann hast du halt eine Immobilie in der du selbst gern wohnen würdest Die sich aber für die Vermietung nicht eignet, weil sie sich nicht rechnet.

00:08:12: Weil du da einfach dann keine Ahnung.

00:08:14: zweieinhalb-drei Prozentrandite hast.

00:08:16: Du hättest aber auch einfach wahrscheinlich ums gleiche Geld zwei vierundhalb Prozent oder fünf Prozent kaufen können.

00:08:24: Das ist so ein typischer Fehler!

00:08:27: Ja, Mieterauswahl ist immer wieder eine Hürde ist aber sehr einfach gelöst meistens, wenn man es den Leuten mal erklärt die paar Parameter auf dies wirklich ankommt.

00:08:40: Was ist noch ein typischer Einstiegsfehler?

00:08:42: Ich glaube das fällt jetzt in deinen Wirkungsbereich bei der Finanzierung einfach vehement auf der Zinskondition hin zu hacken und immer zu sagen zins da, zins dort Aber nicht so schauen.

00:08:57: hey was gibt's eigentlich sonst noch für Parameter bei der finanzierung?

00:09:01: Gut, jetzt könnte ich weitergehen.

00:09:03: Finanzierung ist natürlich wichtig.

00:09:05: Der viel größere Hebel ist natürlich im Einkauf.

00:09:11: Das ist auch ein Fehler, den ich... Ein Fehler!

00:09:14: Einfach eine Barriere wo sich die Leute oft nicht trauen anders zu handeln mitunter.

00:09:22: Die letzte Woche wieder im Mentoring Call.

00:09:25: Naja das was da angegeben ist im Exposé, das rechnet sicher nicht.

00:09:30: Aber das, was im Expo-See steht oder in der Anzeige, das musst du ja nicht anbieten.

00:09:35: Ich habe letzte Woche sechs Kaufangebote gemacht für Wohnungen in Wien und ich glaube bei vier davon habe ich fünfundzwanzig Prozent oder mehr unter dem Askingpreis, also unter dem ausgerufenen Preis abgegeben und es schaut jetzt gut aus dass sich zwei oder drei davon auch bekommen.

00:10:01: Und das ist auch, ich weiß jetzt nicht wann das ausgestrahlt wird wie Zeit.

00:10:04: Aber jetzt Anfang Februar zwanzig sechsundzwanzig.

00:10:07: Jetzt ist auch noch eine Zeit wo du verhandeln kannst.

00:10:11: Gerade bei den kleinen Einzimmerwohnungen wenn ich mich auf Ballungsräume beziehe wird der Markt wieder viel enger schneller es dreht sich wieder schneller werden mehr Transaktionen und bald wird so sein dass du überhaupt nichts mehr verhandelt kannst.

00:10:24: Du kannst froh sind was du noch kriegst und deswegen sage ich Leute bei fucking real estate, wenn du kannst dann jetzt keinen scheiß kaufen aber wenn du was halbwegs solides kaufst für plus minus vier prozent netto wandite aufwärts und man berechnet das realistisch.

00:10:45: Dann

00:10:45: gib ihm

00:10:46: so viel wie geht.

00:10:48: Also ich glaube auch dass wir jetzt noch gut sind Und ich glaube, dass die Zeiten nicht kennst.

00:10:54: Ich bin in den Immobilienmarkt eingestiegen vor fünf Jahren – zwei zwanzig!

00:10:59: Zwei neunzehn?

00:11:00: Zweinneunzehnt?!

00:11:01: Also vor sieben Jahren bald?

00:11:02: Ja

00:11:02: genau, also ich hab wahnsinnige Zeit vergeht.

00:11:06: Da hast du eigentlich am gleichen Tag nur sagen müssen, nimm mich oder nimm ihn jetzt.

00:11:11: und weil einfach der Markt so extrem war….

00:11:13: Das

00:11:13: war gestes krank, wenn es da wohl das kleine Dreißquadrat mit der Wohnung, DS-Schutzteier

00:11:18: war, da

00:11:19: hast du mit dem Geldkofer dort stehen müssen.

00:11:22: Also unglaubliche Zeiten, wenn man sie zurückerinnert.

00:11:26: Wo heute eigentlich du eine Woche zwei Wochen verhandeln kannst oder länger?

00:11:31: Wenn es

00:11:31: Finanzierungsvorbehalt reingeschrieben hast auf sich ausgelacht.

00:11:34: Genau!

00:11:36: Es waren wilde Zeiten damals.

00:11:39: Aber ja...

00:11:40: Und die werden sicher wieder kommen.

00:11:42: Auf das will ich hinaus.

00:11:43: Der Markt passiert in Züglen und das wiederholt sich alles.

00:11:49: Auf jeden Fall, aber die Zuhörer, die das hören, sagen okay ich will jetzt die erste Modelle.

00:11:53: Wie hast du einen Schnellcheck?

00:11:55: Das heißt so zehn Minuten wo du sagst diese Parameter sind wichtig oder auf der schaust du ganz genau wenn du schnell drüberfliegst.

00:12:05: Also Schnellcheck!

00:12:06: Ich habe diesen wichtigen Parameter auch in meinem Ebook, Imoos Machen Rente findet.

00:12:12: zwar auf meiner Website der imomenta.com habe ich das alles auch zusammengefasst nochmal zum Nachlesen.

00:12:17: aber da schnell Check ist im Grunde genommen was ist wichtig?

00:12:22: Was ist der Kaufpreis?

00:12:23: Man kann noch sagen kaufpreis pro Quadratmeter!

00:12:26: Was kriege ich dort an Miete?

00:12:28: Netto-Mieternamen?

00:12:30: wie vergleich ich das?

00:12:31: Ich schaue einfach mal gesagt auf Imoose God Und schau okay in der Region, wo ich die Wohnung kaufen möchte.

00:12:38: Was wird da angeboten?

00:12:39: Wie viele Miete ist da?

00:12:40: Gut jetzt ist es in Österreich meistens die Bruttomiete angegeben und muss sich Betriebskosten abziehen.

00:12:46: Dann habe ich die Netto-Miete und dann rechne ich die monatliche Netto Miete mal zwölf.

00:12:51: Habe ich die Jahresnettokaltmiete Die dividiere ich durch den Kaufpreis plus Nebenkosten also auch die Gesamtinvestitionskosten sinnvollerweise.

00:12:59: und dann habe ich meine Nettorandite.

00:13:03: Bitte rechnen Sie immer mit Netto-Randite, nicht mit Brutto-Rrandite.

00:13:06: Also die kaufen Nebenkosten, die wir einbeziehen, weil sonst liegt man sich halt immer um zehn Prozent am.

00:13:13: Genau, genau!

00:13:15: Wenn man will... Wird

00:13:15: er für Bert rauskommen oder was wäre dein Ziel?

00:13:19: Mein Ziel ist sicher ganz woanders.

00:13:21: Dass ich jetzt einem Anfänger empfehle aber ich sage auch meinen Mentis immer der Vierer muss vorne stehen.

00:13:28: Das heißt vier Prozent Netto Randite aufwärts.

00:13:31: Wir wollen natürlich eher vier und ein halb aufwärts, fünf aufwärt nach Möglichkeit.

00:13:40: Ich habe sicher die letzten zwei Jahre nix unter fünf Prozent Netto-Anfangsrandite in Wien gekauft.

00:13:49: Und das auch zu meine neun von zehn Wohnungen online über die Portale.

00:13:55: Weil mir auch oft Leute sagen, naja da haben du kriegst ja eher alles auf Market und die fliegt das ja mehr oder weniger zu.

00:14:01: Mir fliege überhaupt nichts zu.

00:14:03: Ich sehe das ganz normal, das meiste wie bei den Portalen... Und die Sachen sind halt dort, man muss sie nur aufheben unter Anführungszeichen.

00:14:13: Ja also du hast so viele Punkte gesagt als ich würde empfehlen dem Podcast nochmal anzuhören weil da ist in Wirklichkeit jeder Punkt sehr wichtig.

00:14:19: hier überall reingrätzen können weil das sind viele Lernungs, die viel Geld erspart werden.

00:14:25: Also zum Beispiel aus meiner Erfahrung, die ersten zwei Wohnungen, die ich gekauft habe ist krossaniert worden und da ist ein neuer Balkon gemacht worden – super!

00:14:33: Und auch die Fassade ist neu gemacht worden.

00:14:35: Wir haben aber jedes Jahr die ersten vier Jahre zusätzlich was dazuzahlen können, weil keine Rücklagen da waren.

00:14:42: Das erste Mal, der schaut so ein Protokoll an.

00:14:46: Seit damals schaue ich mir immer an und frage jeden Magler wie viel Rücklagen, was gehört?

00:14:52: Was ist geplant die nächsten Jahre?

00:14:54: Weil sonst kannst du jedes Jahr... Und wenn es das aber nicht hast, dann steppert's.

00:14:58: Ich kenne genug, die auch schon mehrere Immobilien haben oder teilweise sehr viele Immobilie haben, die sagen, das hauen wir noch nie angeschaut!

00:15:06: Es ist halt immer so ein bisschen nach dem Motto, wo kein Krieger da keinen riecht.

00:15:10: Aber am Ende des Tages geht es um dein Geld und wenn du das nicht anschaust dann kann's halt wirklich auch einmal an Schnäuze machen.

00:15:16: Genau!

00:15:16: Und eine oft verdienst Du am meisten Geld oder hast Du die Bestere und Dieter, wenn Du einen Deal, einem schlechten eben nicht machst?

00:15:26: Genau!

00:15:27: Das Zweite war auch ein guter Punkt, dass ich nämlich auch beim Haus gehabt habe... Da muss man sehr genau schauen, ob die Betriebsgosten, wenn sie sehr hoch sind Dann hast du ein Problem, weil dann wurde vielleicht einmal was saniert vor zehn Jahren.

00:15:40: Aber nicht gescheit gemacht und die haben sehr viel Kredit aufgenommen und das ganze Haus zahlt aber das Ganze rentiert sie nicht.

00:15:46: Es ist zwar vielleicht billiger also wenn es billig genug ist dann zahlt sich's vielleicht wieder aus.

00:15:51: Aber ist ein wichtiger Punkt was wir glaube ich nicht schauen und so wie du sagst, wenn man das aber kauft... Auf einmal hat man etwas gekauft was eigentlich null

00:15:59: ausgezahlt.

00:16:01: Das, was der Tom gesagt hat schaut euch den Podcast nochmal an weil da waren viele kleine Punkte dabei die wirklich sehr sehr wichtig sind.

00:16:10: Miete selbst kaufen gibt es ja die unterschiedlichste Meinungen im Coaching in dem Storen Bereich.

00:16:19: wie siehst du das?

00:16:24: Eine etwas anweichtliche Antwort.

00:16:26: das kommt darauf an nämlich es kommt zum einen darauf an Was hast du schon, wo stehst du im Sinne von wie viel verdienst du?

00:16:34: Wie viel Vermögen hast du.

00:16:36: Wie viele Wohnungen hast du ja oder nicht und welchen Lebensstandard hast du?

00:16:45: Ich versuche das ein bisschen jetzt bildlich darzustellen.

00:16:48: meine klare Empfehlung ist immer Kauf zuerst als Investment und dann zum Eignutzen.

00:16:57: Das macht in aller Regel mehr Sinn.

00:17:00: Also du hast extrem viel Eigenkapital, verdienst extrem viel.

00:17:05: Dann ist oft eh wurscht.

00:17:08: Ich meine Wurst ist nie aber sie sind ja relativ auch was man erreichen will.

00:17:11: also ein Unterschied ob ich jetzt eine zehnhunderttausend Wohnungen kaufen will und das beste Beispiel vielleicht mein eigenes.

00:17:21: Ja ich glaube ich hatte so an die dreißig vierzig Wohnungen.

00:17:25: Ich kann es nicht mehr genau sagen bevor ... mein Eigenheim gekauft habe.

00:17:31: Und das Eigenheim hat auch deswegen Sinn gemacht, weil ich für eine ähnliche Qualität ... ... ähnlichen Größe sogar mehr Außenfläche ... ... hab eigentlich mehr Wohnung bekommen und zahl halt jetzt meinen Kredit zurück Und selbst inklusive Betriebskosten etc.

00:17:52: was man ja gerne außer Asse lässt, naja jetzt zahl ich Miete dann zahle ich den Kredit.

00:17:55: aber nein du zahlst auch Betriebskosten noch on top.

00:17:59: Aber ich zahl jetzt circa sechzig Prozent von dem was ich vorher Miete gezahlt habe, zahles jetzt an Krediten und Betriebeskosten und das macht halt Sinn!

00:18:10: Es macht vielleicht keinen Sinn, wenn ich sage okay... ...ich kaufe mir jetzt was Ähnliches als indem ich wohne.

00:18:15: Aber nachher zahle ich hundertfuchts Prozent oder zweihundert Prozent von dem... ...was ich vorher Mitte gezahlt habe ja.

00:18:22: Was man nicht außer Acht lassen darf meiner Meinung nach und ich weiß viele andere sind die anderen Meinungen nach.

00:18:28: Ich finde aber dass auch das einfach das Gefühl des Emotionalen beim Eigenheimkauf halt mitspielt.

00:18:38: Und die emotionale Rendite gibt es am Ende des Tages auch.

00:18:41: Das ist genauso wie ich immer im Mentoring sage, ich berate Menschen und nicht die Immobilie.

00:18:48: Ja wir können den letzten Euro überall rausdrücken oder den letzten Cent auch steuerlich optimieren und die Struktur und das und das noch machen.

00:18:57: Vielleicht ist das für dich aber in der Situation am Anfang gar nicht gescheit, weil's dich überfordert und du kannst dann überhaupt nimmer ruhig schlafen mehr und kriegst drei Magengeschwüre.

00:19:05: Du sollst dich mit der Entscheidung auch wohlfühlen können.

00:19:09: Ja,

00:19:10: auf jeden Fall.

00:19:11: Coole Antwort ja!

00:19:12: Also sehr tief aber coole Antwort.

00:19:15: Ich glaube das ist wichtig von verschiedenen Seiten zu betrachten um den Menschen wirklich eine Entscheidungsgrundlage zu geben.

00:19:24: Es wird halt oft gesagt was es die wenn ich das Geld nehmen würde statt dem Kredit?

00:19:30: Was könnte ich damit veranlagen oder was könnte ich machen?

00:19:33: und da gibt es so diese Berechnung, weiß nicht ob das ganze Immobilien oder was anderes.

00:19:38: Und

00:19:39: auch diese emotionale Wert,

00:19:40: d.h.,

00:19:40: wenn du selber drin wohnst oder nicht... Das Lustige ist.

00:19:43: die die Immobilie haben, haben meistens in der Realität mehr Geld und fühlen sie besser als die anderen Machenseinheit.

00:19:50: Also das ist natürlich auf die Kehrseite.

00:19:53: Ich sage, wenn's das nicht ins Eigenheim steckt, dann steck's in ein Investmentimmobilier.

00:19:56: Natürlich ist da Hebel viel größer!

00:19:58: Da brauchen wir gar nicht darüber reden, weil beim Eigenheim Hass kann erhebeln.

00:20:01: Weil du hast ja auch keine Mieternamen.

00:20:03: Also dementsprechend auch keine finanzielle Randite.

00:20:08: aber die Quintessent ist die meisten die dann nicht aus Eigenheim kaufen mieten erst recht und in den Resthals zum Fenster aussen.

00:20:15: Genau so ist es.

00:20:17: Der

00:20:17: Rest des Konsumens

00:20:18: finde ich sehr spannend.

00:20:21: diese Sachen Was war dein teuerster Fehler, was dir entweder Zeit gelb Nerven gekostet hat und was war die Lektion daraus oder das Learning?

00:20:31: Das kann ich dir noch nicht beantworten weil der teuerste Fehler ist ongoing.

00:20:35: Und ich weiß noch nicht wie teuer er wird.

00:20:38: Okay also wir werden

00:20:40: den Zipfong dann neu aufnehmen.

00:20:41: Also kurz angeschnitten mehr Familienhaus gekauft due diligence nichts ausreichend gemacht.

00:20:50: vor fünf Jahren acht Wasserstrengen im Haus, im Oarsch und Sanierung ist quasi unmöglich.

00:21:02: Weil das Investment zahlt sich sonst in drei Hundert Jahren nicht aus.

00:21:06: Und es ist eine schwierige Situation.

00:21:09: Ein anderer Fall ist künftig ausgegangen mit einem Hausschwamm in einem Dach – das kann sehr böse enden auch!

00:21:18: Ansonsten habe ich meine Fehler glücklicherweise, wieder auf Holz klopfen hauptsächlich viel Zeit gekostet.

00:21:28: Jetzt kann man sagen okay ist das glücklich oder unglücklich?

00:21:31: mittlerweile nervt mich dass ich mehr wenn mich was viel Zeit kostet.

00:21:35: Das muss man natürlich immer in Relation sehen, Zeit gegen Geld was rechne ich mir selbst für einen stunden Satz zu beim Immobilien-Investment auch in den Stichwort der Eingleistung nicht außer Acht zu lassen.

00:21:48: Das vertunst sich da vieler.

00:21:49: oder lass uns dann weggehen?

00:21:51: Ja, kann

00:21:51: man sich einfach sehr schnell schön rechnen.

00:21:54: und dass ich selbst gewollt oder ungewollt anliegen.

00:21:59: Aber das sind natürlich eine ganz depate Geschichte, die ich mir vor, es ist schon bald zehn Jahre her, wie man einfach mal einbindet... Na da, voll Pampa investieren.

00:22:10: Das geht ja auch.

00:22:12: Ich kann ja auch nur weil es billig ist irgendwo am Berger kleine Hütten kaufen und die vermiede ich dann.

00:22:23: Sogar das ist im Endeffekt gut ausgegangen.

00:22:25: aber es war ein drei Jahre lang mühsamer Zaha Weg mit keinen Mieter finden.

00:22:30: Dann zieht er einen Monat später wieder aus.

00:22:33: Dann klagen rechts Streit usw.

00:22:38: Das ist auch das, was ich vorher gemeint habe.

00:22:40: Manchmal verdient es der meisten Käfte, wenn du den Deal nicht

00:22:43: machst.

00:22:43: Ich hab das Objekt kennengelerst.

00:22:49: Was würdest Du heute machen, wenn Du von Null beginnen müsstest?

00:22:52: Also von Anfang an mit Null Euro starten?

00:22:57: Mit Null euro starten!

00:22:58: Das heißt, habe ich Wissen... Aber kein Geld.

00:23:02: oder habe ich auch keinen Wissen?

00:23:04: Mit meinem heutigen Wissen und keinem Geld.

00:23:08: Ich würde ganz klar Immobilienhandel machen am Anfang.

00:23:13: Immobilianhandel, Schrägstrich, Tippgeber und Roda Magler.

00:23:19: damit kann man sich einfach... das sind drei Varianten wie du dir relativ schnell Geld ... verdienen kannst, einen Kapital aufbauen kannst.

00:23:28: Also ... ... ein Tippgeber ist das aller Einfachste, wenn jetzt zum Beispiel zu mir wer kommt und der bringt mir einen Tipp, dass es On Market auf einem Portal dann kriegt er von mir ein Prozent Provisionen, wenn das Off-Market ist, kriegt ihr von mir zwei Prozent ProVisionen ja... Und dafür braucht da nicht viel tun was wir sagen hey, da gibt's was!

00:23:46: Und das ist quasi ... Dazu musst du ... Nicht allzuviel können, dann musst du ihn nicht allzu viel wissen Und du hast de facto Null Risiko.

00:23:58: Der nächste Step ist dann eben für mich der Immobilienhandel, da musst du dich schon gut auskennen.

00:24:05: also das ist sicher mit den meisten Wissen verbunden aber kann auch am lukrativsten sein.

00:24:10: und dann gibt es noch den Markler wo du ... ... auch nicht unbedingt gleich die Markerprüfung machen muss, sondern du kannst dich auch einmal bei einem Markerbüro anschließen.

00:24:20: Du lernst dadurch auch sehr viel.

00:24:22: Das glaube ich in der Qualität maßgebliche Unterschiede können wir beide gute oder schlechte Marker wieder gut und schlecht sein.

00:24:31: Aber wenn ich das selbst machen würde, würde ich natürlich schauen, dass ich wirklich zu einem... Und das sind nicht immer die größten und namhaften, aber wirklich zu einem guten Makler gehen.

00:24:40: Wie erfährst du davon?

00:24:41: am besten zum Beispiel einen Immobilieninvestor suchen der auf der anderen Seite steht?

00:24:46: Und fragen hey was ist denn der beste Makler?

00:24:49: Wer kennt sich wirklich aus dem Detail?

00:24:51: Von wem kann ich am Besten lernen?

00:24:52: An Makler zu fragen ist ja relativ sinnbefreiert weil da wird jeder sagen Ich bin der Leiberstein.

00:24:59: Dein Claim ist es hingemäßt die renkte Depression abzusichern.

00:25:04: Für wen sind Immobilien in Westman nicht geeignet?

00:25:08: Wenn du weder Einkommen hast, noch Kapital hast.

00:25:17: Noch Lust hast du irgendwas zu tun.

00:25:21: Gibt es auch diese Zielgruppe?

00:25:23: Ja das gibt Leute und schau ich bin da ganz offen.

00:25:26: wenn du sagst hey ich habe kein Geld Ich verdiene kein Geld Dann ist das okay, wenn du damit happy bist.

00:25:35: Dann freut mich das für dich!

00:25:38: Wenn du jeder doch sagst aber ich hätte gerne Immobilien würde ich jetzt gern kaufen dann wird es einfach nicht funktionieren und Du kannst vielleicht Immobilie auch kaufen wenn du jetzt gerade in between jobs bist ein bisschen ein Kapital auf der Seite hast.

00:25:58: Du brauchst jetzt auch nicht das übermäßige Einkommen.

00:26:02: Super viel Geld für die erste Immobilie.

00:26:05: Also wir wissen beide, du kannst eine kleine Wohnung selbst in Wien und am Land sowieso viel leichter auch mit zehn Funktionen Euro einen Kapital kaufen.

00:26:15: Gut dann machen wir zum Abschluss noch drei vier schnelle Fragen.

00:26:22: Gibt es einen Dealbreaker bei dir?

00:26:28: Gibt es einen Dealbreaker?

00:26:30: Manchmal sage ich, kannst du das fast alles an Deal machen.

00:26:34: Es kommt nur auf den Preis drauf an.

00:26:35: aber tatsächlich manche Immobilien sind so kaputt dass sie sich nicht einmal mehr geschenkt rechnen.

00:26:46: Co-Investment Partner ja oder nein?

00:26:49: wenn Ja?

00:26:50: Jein!

00:26:52: Aber Projektbezogen.

00:26:57: Fix oder Variant?

00:27:00: Fix.

00:27:03: Exit-Strategie gibt es eine, das heißt du hast jetzt etliche Mobilien im Bestand.

00:27:10: wie schaut der Tom Urbanek in den zwanzig Jahren aus?

00:27:12: was ist

00:27:13: das Ziel?

00:27:14: also?

00:27:14: der Tom urbanek in zwanziger jahren hat hoffentlich seinen bestand um ein vielfaches x vor vielfacht.

00:27:25: Also das Ziel ist schon, eines der Ziele ist Tausende Einheiten bis zu zwanzigdreißig also in fünf Jahren.

00:27:36: Und dass es nicht unrealistisch, die Frage ist, ist das überhaupt das richtige Ziel?

00:27:42: Weil wir wissen beide okay du kannst jetzt auch eine Einheit der Industrieobjekt kaufen und du kannst deine Einheit im ersten kaufen oder tausende einheiten entwesten um jetzt irgendwas zu sein.

00:27:54: Der Wert ist mitunter vielleicht sogar dasselbe.

00:27:58: Der Wert, das ist auch nicht immer gleich preis.

00:28:02: aber so eine wirkliche Exit-Strategie habe ich nicht weil mein Hauptfokus ist Bestandsaufbau wo es auch keinen Exit geben soll.

00:28:13: also Ich denke da seit ein paar Monaten wieder weist umso mehr in Generationen nachdem es jetzt Nachwuchs gibt.

00:28:22: Aber es gibt sehr wohl immer wieder projektbezogene Exitpunkte.

00:28:27: Das heißt, ich mache ja auch Immobilienhandel, ich mach Fix & Flip eben vor ein paar Tagen jetzt wieder ein Projekt unterschrieben mit vier Doppelhaushälften in der Steiermark die einen Exit haben werden.

00:28:42: und wichtig ist immer... nur nicht einen Plan A zu haben, sondern auch einen Plan B, C. Ja es mag im Leben Situationen geben wo man sagt okay da gehe ich wirklich all in und das ziehe einfach so durch dass gar nichts schiefgehen kann.

00:29:03: Das ist natürlich dann smart wenn man alle Hebel in der Hand hat.

00:29:07: meine Erfahrung gibt's manchmal äußerliche Umstände die du nicht kontrollieren kannst.

00:29:12: Und zum Beispiel, wenn ich vorhabe ein Objekt zu flippen eine Objekt Zu handeln einen Plan B zu haben.

00:29:20: Wenn es mit dem Handel durchhandeln nicht geht das noch sanieren zu können aufwertend dann verkaufen oder im stimmsten Fall vermieten zu können als Plan C ist kein Fehler.

00:29:31: Also überhaupt jetzt aktuell in der Aktuellen Phase, aber da könnt ihr wieder zur Finanzierung reden ist natürlich wenn was im Bestand hält.

00:29:38: Plan B so wie du sagst C dann soll sich auch die Vermietung logischerweise mit einer Kliffengrate rechnen.

00:29:44: Dann kriegt es doch viel leichter affix und flip finanziert.

00:29:49: Aber das ist ja ein eigenes Thema.

00:29:51: Ja

00:29:52: du warst eh optimistisch mit wir brauchen da zwanzig Minuten

00:29:56: Das heißt wir könnten viel weiter ins Detail reden.

00:30:00: Aber fürs erste Mal, sag ich danke, danke für's Kommen.

00:30:04: Wer den Traum sehen will live am ersten sechsten, ist er soweit, im Max Brown Hotel im fünften Bezirk beim Margaretenplatz.

00:30:16: Da wird eine tolle Rede halten.

00:30:19: also er hat schon ein bisschen erzählt über was er reden wird.

00:30:21: Seid's gespannt!

00:30:22: Also mega.

00:30:23: und wenn ihr sagt da gibt es auch ein kleines Gudi das werden wir euch dann auch verraten live was es sein wird.

00:30:29: Folgt's dem Ton gerne, du bist ja auf allen Plattformen, die es gibt.

00:30:33: Ja maßgeblich YouTube und Instagram.

00:30:35: das sind so die... Das ist der Hauptfokus.

00:30:37: YouTube

00:30:37: einfach im Momentor?

00:30:39: Genau!

00:30:39: Und Instagram logischerweise auch?

00:30:41: So ist es.

00:30:42: Einfach folgen und dann erfahrt ihr da viel viel mehr beziehungsweise beim Newsletter anmelden.

00:30:48: aber da kommt man auf die Website und dann...

00:30:50: Ihr werdet das doch schon finden.

00:30:52: Genauso ist es!

00:30:55: Danke, Tom.

00:30:56: Willst du vielleicht als Abschluss noch was sagen?

00:31:00: Was am Herzen liegt das im Grunde genommen ein übergeordnetes Thema.

00:31:04: Mir ist es einfach wichtig so viele Menschen wie möglich damit zu inspirieren dass sie wirklich ins tun kommen ihre erste wohnung kaufen.

00:31:12: und wenn du jetzt auch wieder vom xen podcast hier sitzt und anschaust oder hörst und dir denkst ja ich überlege schon solange dann höre auf zu rüberlegen und tu weil.

00:31:23: nur durch das tun Durch diese drei Buchstaben, durchs Machen passiert halt Veränderung.

00:31:30: Kann was Gutes passieren?

00:31:31: Du kannst da noch... Also ich freue mich auch über jeden der mir sagt er hat jetzt eh schon alle Podcast folgen gehört aber irgendwann musst du halt etwas machen und wenn es nichts macht dann passiert auch nix im positiven Sinn.

00:31:45: Genauso ist es, die erste Immobilie ist glaube ich ganz wichtig dass man zum tun kommt und wo der Unterstützung braucht.

00:31:50: Der Tom hilft da glaube ich sehr gerne.

00:31:53: Da gibt's eigene Programme aber einfach beim Tom direkt meldern bzw.

00:31:58: wenn ihr ihn live sehen wollt am ersten sechsten anmelden.

00:32:00: wir werden das unter dem Video beziehungsweise in den Shownots verlinken.

00:32:05: folgt uns auch gerne auf allen Plattformen.

00:32:09: was haben wir?

00:32:10: Tiktok Facebook Instagram

00:32:13: Strategie

00:32:16: überall, das heißt gerne folgen

00:32:19: und

00:32:21: bis zum nächsten Mal.

00:32:22: Danke fürs Zuhören.

00:32:24: Servus!